Las medidas adoptadas mejoran las inicialmente previstas en el RDley 11/2020 durante el confinamiento e implican activamente a las Administraciones públicas en la gestión de soluciones habitacionales para las personas económicamente vulnerables
El BOE de 23 de diciembre de 2020 contenía la publicación del Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre que recogía una serie de medidas de variado tipo, entre las que se podían encontrar algunas destinadas a la protección de situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda.
En concreto, mediante esta nueva norma se introducen mejoras en otra anterior aprobada durante la pandemia, el Real Decreto-ley 11/2020 (Medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19), en lo que tiene que ver con el establecimiento de un periodo de suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos, cuando estos afecten a arrendatarios vulnerables sin alternativa habitacional.
Según se justifica, la urgencia y necesidad de estas medidas deriva, entre otras, de la combinación de la situación sociosanitaria sin precedentes que vivimos en nuestro país y que ha llevado a declarar el estado de alarma, junto a la difícil situación económica y social por la que atraviesan un gran número de hogares, que pueden verse abocados a perder la vivienda en la que residen en ese contexto pandemia.
Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional
De acuerdo con la nueva redacción que se da al art.1 del Real Decreto-ley 11/2020 (Medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19), en el plazo que media desde el 23 de diciembre de 2020 –fecha de entrada en vigor de la modificación- y la finalización del estado de alarma –a las 00:00 horas del día 9 de mayo de 2021-, en todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994 (Ley Arrendamientos Urbanos) que pretendan recuperar la posesión de la finca, la persona arrendataria podrá instar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que convive, y ello con independencia de que se haya suspendido o no previamente el proceso -del mismo modo, si no estuviese señalada fecha para el lanzamiento, por no haber transcurrido el plazo establecido para ello, o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista-.
Para ello, la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las siguientes situaciones de vulnerabilidad económica:
-Encontrarse en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haber reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual, con carácter general, límite que se verá incrementado en función de cada hijo o de cada miembro de más de 65 años perteneciente a la unidad familiar, así como en casos de discapacidad igual o superior al 33 por ciento o situación de dependencia o enfermedad que incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral a alguno de los miembros de la unidad familiar.
A estos efectos, se considera unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
-Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos -coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios que corresponda satisfacer al arrendatario por la vivienda arrendada-, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
Quedará excluida la medida cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita la vivienda aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España, salvo que el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento, o que no se disponga de la vivienda por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.
El Letrado de la Administración de Justicia dará traslado de dicha acreditación al demandante, quien en el plazo máximo de diez días podrá acreditar ante el Juzgado, por los mismos medios, encontrarse igualmente en la situación de vulnerabilidad económica descrita o en riesgo de situarse en ella, en caso de que se adopte la medida de suspensión del lanzamiento.
Finalmente, el Letrado de la Administración de Justicia deberá trasladar a los servicios sociales competentes toda la documentación y solicitarles informe, que deberá ser emitido en el plazo máximo de diez días, en el que se valore la situación de vulnerabilidad del arrendatario y, en su caso, del arrendador, y se identifiquen las medidas a aplicar por la Administración competente.
A la vista de la documentación presentada y del informe de servicios sociales, el juez dictará un auto en el que acordará la suspensión del lanzamiento si se considera acreditada la situación de vulnerabilidad económica y, que no debe prevalecer la vulnerabilidad del arrendador –si fuera el caso-.
Acreditada la vulnerabilidad, antes de la finalización del plazo máximo de suspensión, las Administraciones públicas competentes deberán adoptar las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna. Una vez aplicadas dichas medidas la Administración competente habrá de comunicarlo inmediatamente al Tribunal, y el Letrado de la Administración de Justicia deberá dictar en el plazo máximo de tres días decreto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento. Se entenderá que concurre el consentimiento de la persona arrendataria por la mera presentación de la solicitud de suspensión, y el del arrendador por la mera presentación del escrito alegando su situación de vulnerabilidad económica.
Finalizado el estado de alarma, se reanudará automáticamente el cómputo de los días para proceder al desahucio o se señalará fecha para la celebración de la vista y, en su caso, del lanzamiento, según el estado en que se encuentre el proceso.
Suspensión durante el estado de alarma del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de ocupación sin título de las viviendas de grandes tenedores
Por el mismo plazo que en el caso anterior, siempre y cuando la vivienda arrendada pertenezca a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas y que las personas que las habitan sin título se encuentren en situación de vulnerabilidad económica por encontrarse en alguna de las situaciones que se acaban de describir -con independencia de qué montante represente la renta arrendaticia sobre los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar-, que además sean personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o tengan a su cargo, conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad, y que la tengan cedida en precario (sin contraprestación), se pretenda despojarles de la vivienda o perturbarles en su disfrute mediante tutela sumaria o no dispongan de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación frente a los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, el juez tendrá la facultad de suspender el lanzamiento a la vista de si las circunstancias relativas a la entrada o permanencia en el inmueble están motivadas por una situación de extrema necesidad y media la cooperación de los habitantes de la vivienda con las autoridades competentes en la búsqueda de soluciones para una alternativa habitacional que garantice su derecho a una vivienda digna.
El Letrado de la Administración de Justicia deberá trasladar inmediatamente a los servicios sociales competentes toda la documentación y solicitarles informe, el cual deberá ser emitido en el plazo máximo de quince días, valorándose la situación de vulnerabilidad de la persona o personas que hayan fijado en el inmueble su vivienda, y debiendo identificar las medidas a aplicar por la Administración competente. A la vista de ello el juez podrá acordar la suspensión del procedimiento, si bien durante ese periodo de tiempo las Administraciones públicas competentes deberán, caso de quedar constatada la vulnerabilidad económica, adoptar las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna. Una vez adoptadas dichas medidas la Administración competente habrá de comunicarlo inmediatamente al Tribunal competente, y el Juez deberá dictar en el plazo máximo de tres días auto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento y el correspondiente lanzamiento. Se entenderá que concurre el consentimiento de la persona demandada por la mera presentación de su solicitud de suspensión.
Quedan excluidos de la suspensión los supuestos en que la entrada o la permanencia en el inmueble se produce en:
- Inmuebles propiedad de una persona física, si en dicho inmueble tiene su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada, sin perjuicio del número de viviendas de las que sea propietario.
- Inmuebles propiedad de una persona jurídica que los tengan cedidos por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.
- Cuando la entrada o permanencia en el inmueble sea consecuencia de delito.
- Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.
- Cuando el inmueble es de titularidad pública o privada y está destinado a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante por parte de la Administración o entidad que gestione dicha vivienda.
- Cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del presente real decreto-ley.
Compensación a favor del arrendador en supuestos de inactividad de la Administración para adoptar las medidas adecuadas que faciliten el acceso de sus arrendatarios vulnerables a una vivienda digna
-Los arrendadores que no sean grandes tenedores que se hayan visto afectados por la suspensión que se acaba de describir tendrán derecho a una compensación cuando, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada que faciliten el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, la Administración competente no hubiera adoptado tales medidas.
La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido, por el período que medie entre que el acuerdo de la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma, salvo que ese valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, en cuyo caso la compensación consistirá en la renta dejada de percibir durante ese período más los gastos corrientes.
-Los arrendadores que sean grandes tenedores podrán solicitar compensación siempre que acrediten que la suspensión del lanzamiento les haya ocasionado perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.
La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, más los gastos corrientes de la vivienda que acrediten haber asumido, por el período que medie entre que el acuerdo de la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma.
Las solicitudes de compensación podrán presentarse hasta un mes después de la vigencia del estado de alarma.
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Departamento de Documentación de Garrido