El avance del Covid-19 a lo largo de las últimas semanas está motivando la adopción de diversas medidas tendentes a paliar el impacto de la crisis sanitaria sobre nuestro sistema social, económico y jurídico.
En este contexto, el 1 de abril ha sido publicado en el BOE el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, en el que se abordan, entre otros, una serie de modificaciones en materia de arrendamientos de vivienda que entrarán en vigor hoy 2 de abril y persiguen fundamentalmente la protección de los colectivos más vulnerables.
¿Cuándo existirá situación de vulnerabilidad económica a efectos de las medidas arrendaticias?
El arrendatario deberá acreditar ante el arrendador, mediante los documentos indicados en el Real Decreto-ley, (i) que a consecuencia del impacto del Covid-19 está en situación de desempleo, ERTE, reducción de jornada por motivo de cuidados o cualquier circunstancia similar que suponga que los ingresos de la unidad familiar en el mes anterior a su solicitud no alcancen 3 veces el IPREM; y (ii) que la renta y los gastos y suministros básicos son iguales o superiores al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar.
Se excluyen los supuestos en que el arrendatario o cualquier miembro de su unidad familiar sea propietario o usufructuario de alguna vivienda en España, salvo que se acredite que no se puede disponer de ella por separación, divorcio, inaccesibilidad por minusvalía o cualquier otra causa ajena a su voluntad.
¿Qué medidas se adoptan respecto de arrendamientos de vivienda en colectivos vulnerables?
Previa solicitud del arrendatario y acreditación por su parte de la situación de vulnerabilidad, se prevén las siguientes medidas:
-.La suspensión del lanzamiento o de la celebración de la vista del desahucio con carácter retroactivo desde la fecha en que sobrevino la situación de vulnerabilidad, por un plazo máximo de 6 meses a contar desde el 2 de abril de 2020.
-.La moratoria para el pago de deuda arrendaticia, cuya regulación dependerá del tipo de arrendador:
En caso de que el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda, o tenga en propiedad más de 10 inmuebles urbanos o una superficie construida de más de 1.500 m2, el aplazamiento extraordinario y temporal se concederá necesariamente siempre que (i) se le solicite antes del 2 de mayo de 2020 y (ii) no se hubiese acordado ya entre las partes un aplazamiento o condonación de la deuda.
A falta de ese acuerdo, el arrendador escogerá una de las dos siguientes formas de aplazamiento y la comunicará al arrendatario en 7 días laborables: (i) una reducción del 50% de la renta durante el estado de alarma y las mensualidades siguientes, con un máximo en todo caso de cuatro; o (ii) una moratoria sin intereses ni penalizaciones en el pago de la renta aplicable a un máximo de cuatro mensualidades mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos 3 años y siempre dentro de la vigencia del contrato o cualquiera de sus prórrogas.
En otro caso, el arrendador deberá responder en el mismo plazo si acepta la solicitud de aplazamiento del arrendatario o proponer en su defecto posibles alternativas, pero no tendrá obligación de aceptar ningún acuerdo de aplazamiento
-.La concesión de avales a través del ICO para que los arrendatarios en situación vulnerable puedan hacer frente al pago de la renta con un plazo de devolución de 6 años prorrogables hasta un máximo de 10 años.
¿Se adopta alguna medida respecto de los arrendamientos de vivienda en general?
En todo caso, para todos los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, se contempla la posibilidad de una prórroga extraordinaria de su vigencia por plazo máximo de seis meses, durante el cual los contratos se seguirían aplicando en sus mismos términos y condiciones.
El requisito a tal fin es doble: (i) debe coincidir que la prórroga obligatoria o la prórroga tácita previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos concluyan entre el 2 de abril de 2020 y los dos meses siguientes a la finalización del estado de alarma; y (ii) el arrendatario debe solicitar expresamente al arrendador la prórroga extraordinaria del contrato.
De darse ambas circunstancias, el arrendador vendrá obligado a aceptar la solicitud de prórroga, salvo que ambas partes convengan otros términos o condiciones de mutuo acuerdo.
¿Qué ocurre con los arrendamientos para uso distinto de vivienda?
El Real Decreto-ley 11/2020 nada establece al respecto. La regulación de los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, por tanto, se mantiene inalterada, y estos continuarán plenamente vigentes en sus propios términos.
Las partes podrán, no obstante, modificar los pactos alcanzados de mutuo acuerdo o, en su defecto, acudir para su eventual modificación a distintos mecanismos legales y jurisprudenciales -la invocación, entre otros, bien de situaciones de fuerza mayor o de imposibilidad física o legal de ejecutar una prestación, bien de una alteración sustancial de las circunstancias-.
Ante la particularidad de cada contrato y las específicas circunstancias de cada supuesto, es recomendable, en cualquier caso, un estudio detallado que permita determinar la solución más favorable al conflicto.
Para más detalles sobre los efectos del Covid-19 sobre los arrendamientos para uso distinto de vivienda, es recomendable la lectura del artículo que publicado Manuel Álvarez Diez, Director del Departamento de Litigación y Arbitraje de Garrido Abogados, cuyo enlace se encuentra al pie de este comentario, cuyo contenido sigue plenamente vigente.
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