Salvo que se aprueben nuevas medidas en sentido contrario, los contratos permanecen en vigor y las obligaciones pactadas en ellos son, en principio, plenamente exigibles
Las medidas adoptadas por el Gobierno de España para tratar de detener el avance del coronavirus –Covid-19– son de enorme calado y están repercutiendo decididamente en la población. Se trata de una situación inédita por su alcance en el tiempo y por sus posibles consecuencias.
Amén de otras normas de desarrollo, el grueso de las medidas se contiene en el Real Decreto 463/2020, por el que se acordó, el 14 de marzo de 2020, el estado de alarma. Dicha norma recoge 1, por ejemplo, la suspensión de los plazos procesales y de prescripción y caducidad de acciones y derechos durante la vigencia del estado de alarma y las prórrogas que, en su caso, se acuerden.
Sin embargo, ni el citado Real Decreto ni ninguna de las normas promulgadas con motivo de esta epidemia hace alusión a la exigibilidad de las obligaciones y contratos de carácter privado.
Pese a ello, esta situación está impactando en los operadores económicos, amenazando la economía de sus relaciones jurídicas y tensando sobremanera las posibilidades de cumplir determinadas prestaciones en estas circunstancias.
En esa situación se impone analizar qué soluciones ofrece el Código Civil para determinar cuáles son los argumentos que las partes de un contrato pueden utilizar, bien para exigir el cumplimiento de lo pactado, bien para excusar dicho cumplimiento de forma temporal o definitiva, total o parcial, en estas circunstancias.
Para responder a las dudas que en relación con esta problemática les puedan surgir a nuestros clientes a continuación compartimos con vosotros las siguientes reflexiones:
1-.El estado de alarma no altera la vigencia de los contratos
En primer lugar, la excepcional situación que estamos viviendo no altera lo dispuesto en los artículos 1089 y 1091 del Código Civil, según los cuales el contrato es ley entre las partes y las obligaciones que derivan de aquel deben cumplirse conforme a su tenor.
El Real Decreto 463/2020 no establece previsión alguna al respecto, de modo que el tenor de lo pactado sigue teniendo plena fuerza de ley entre las partes.
El Gobierno no ha descartado ampliar las medidas adoptadas hasta ahora y una de las que puede estar analizando se refiere a mitigar el coste derivado del pago de los alquileres de locales que se encuentran cerrados, entre otras causas, por el estado de alarma.
2-.Las obligaciones se extinguen por las causas previstas en la Ley y en el propio contrato suscrito
En segundo lugar, las obligaciones previstas en un contrato sólo pueden extinguirse por las causas previstas en él expresamente, o por las recogidas en el Código Civil.
Las causas previstas en el Código Civil son el pago o cumplimiento, la pérdida de la cosa debida, la condonación de la deuda, la confusión de los derechos de acreedor y deudor, y la compensación o la novación (artículo 1156 del Código Civil).
Consecuentemente, las partes de un contrato están obligadas a cumplir sus obligaciones hasta lograr extinguirlas por alguna de las causas antes previstas.
3-.La imposibilidad de cumplir y la fuerza mayor: de aplicación restrictiva y excluida para las deudas de pago de dinero
No obstante, lo expuesto anteriormente admite dos excepciones: que la prestación sea imposible de cumplir o que sobrevenga una causa de fuerza mayor que exonere al deudor.
-La prestación puede ser física o legalmente imposible
Según el artículo 1184 del Código Civil, el deudor puede quedar liberado en las obligaciones cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible. Esta previsión se refiere a las obligaciones de hacer (i.e. ejecutar una obra) y de dar (i.e. suministrar materiales) pero no alcanza a las deudas de dinero2.
La imposibilidad debe ser, además, definitiva e irremediable porque «no cabe confundir dificultad con imposibilidad «3.
Para saber si con base a este artículo la parte perjudicada por el estado de alarma puede ampararse, para negarse a cumplir lo que le corresponde, será necesario analizar el caso concreto con el fin de determinar si la prestación es de hacer o dar, si es física o legalmente imposible tanto antes como después del levantamiento del estado de alarma -puesto que la imposibilidad debe ser definitiva y es posible que la prestación pueda cumplirse después de que el estado de alarma se levante- y, en tercer lugar, si no cabía cumplir la prestación por otros medios -deber de mitigar el daño-.
Se hace preciso analizar la situación económica de la parte perjudicada tanto antes de la declaración de estado de alarma como después, así como sus posibilidades de acogerse a las medidas aprobadas en España para paliar esta crisis (línea de ávales, aplazamientos de impuestos, …).
De ser así, el incumplimiento podría estar justificado.
-La prestación puede ser imposible por causa de fuerza mayor
En segundo lugar, el deudor puede amparar su incumplimiento en un hecho que no pudo preverse o que, previsto, fuera inevitable, haciendo que la prestación devenga de imposible cumplimiento por razones ajenas a su voluntad.
¿Son el Covid-19 y las medidas adoptadas por el Gobierno español circunstancias que no pudieron preverse o, que, siendo previsibles, han sido inevitables para los contratantes, de modo que el incumplimiento de las obligaciones pactadas estaría justificado?.
Pues bien, para responder a esa pregunta, será necesario conocer, primero, la fecha en la que las partes se obligaron –en ese sentido, los contratos suscritos en fechas próximas a que la epidemia se desencadenase en otras jurisdicciones podrían encontrar el escollo de la previsibilidad del evento– y, segundo, analizar, además, si en el contrato se pactó la distribución de los riesgos y los efectos para las partes ante una situación de fuerza mayor puesto que la inclusión de algún pacto para distribuir ese riesgo entre los contratantes prevalecería.
Cabe puntualizar que a nuestro juicio la excepción de fuerza mayor no podría invocarse con éxito por quien debía pagar una cantidad de dinero y alega la situación provocada por el Covid-19 para negarse a ello aduciendo que se trata de una situación de “fuerza mayor” a la vista de los recientes pronunciamientos de nuestros Tribunales4. Ahora bien, dichos pronunciamientos se refieren en la mayoría de los supuestos a circunstancias ocurridas a raíz de la crisis del año 2008 que no son comparables a las de la actual situación (pandemia global), por lo que no hay que descartar que los Tribunales modifiquen su criterio o lo maticen para atender a las particularidades de esta crisis sin precedentes.
4-.La alteración sobrevenida de las circunstancias: la modificación o resolución del contrato como consecuencia de la excesiva onerosidad de las prestaciones
Junto con lo anterior, existe una fórmula en Derecho español que permite a las partes poner fin a un contrato o modificar sus términos si se produce una alteración material de las circunstancias que las partes tuvieron en consideración al contratar (“base del contrato”). Se trata de la cláusula rebus sic stantibus.
En primer lugar cabe puntualizar que dicha cláusula no faculta a una de las partes a modificar unilateralmente los términos del contrato ni a suspender unilateralmente las obligaciones que le corresponden y puede aplicarse a contratos de tracto sucesivo o de tracto único, pero con prestaciones diferidas.
Para invocar con éxito esta cláusula, será necesario analizar el contrato a fin de conocer si las partes hicieron constar las circunstancias en virtud de las cuales fijaron sus respectivas prestaciones, si previeron algún mecanismo para modificar o ajustar las prestaciones debidas en función de dichas circunstancias, y, en tercer lugar, estar en condiciones de demostrar el impacto actual y previsible de las medidas adoptadas por el Gobierno.
Aunque la situación provocada por el Covid-19 es inédita y gravísima, la respuesta sobre la posible aplicación de la cláusula rebus sic stantibus debe ser necesariamente casuística, toda vez que se trata de una figura de aplicación restrictiva y que obliga a analizar en cada caso si se cumple el presupuesto de la alteración de las circunstancias en el sentido de que el contrato se ha convertido en excesivamente oneroso para las partes de forma sobrevenida.
A esos efectos, será necesario “establecer una relación de causalidad respecto de la excesiva onerosidad, o bien de la frustración de la base económica del contrato, y la crisis económica; (ii) la crisis económica puede incidir tanto en el aumento sustancial o relevante del coste de la prestación, como en la disminución del valor o retribución programada; (iii) es necesario que el escenario de la crisis económica no haya sido previsto como riesgo propio en el contrato celebrado; y (iv) las meras fluctuaciones de las condiciones de mercado no pueden identificarse con la noción de crisis económica como factor impulsor del cambio de circunstancias”5.
Sea como fuere, la aplicación de esta cláusula implica efectos para ambas partes del contrato puesto que puede provocar la modificación de los términos del contrato -que necesariamente debe ser acordada por las partes- o la liberación de ambas partes del contrato -con la consiguiente resolución del mismo-. Pero insistimos, esta cláusula no faculta para que una parte imponga la suspensión de los efectos del contrato en lo que a ella le atañe -por ejemplo, dejar de pagar la renta de arrendamiento del local de negocio que ocupa o imponer unilateralmente una moratoria del plazo para pagar la renta, manteniendo la posesión del local- mientras que la otra parte atiende paciente y resignada a esa modificación unilateral de los términos del contrato.
5-.Especial referencia a los contratos de arrendamiento
A la vista de lo anterior ¿Qué sucede con los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda? A continuación, tratamos de dar una respuesta práctica y sintética a estas preguntas:
-Los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda no se ven afectados por el Real Decreto 463/2020, de modo que siguen plenamente vigentes y sus obligaciones son exigibles, según lo dispuesto en ellos.
-El análisis del contrato suscrito en cada caso será clave: la condición de las partes -su condición de profesional o experto conocedor de los riesgos del contrato-, la exposición de las circunstancias que les llevaron a contratar, la previsión de mecanismos para resolver situaciones de fuerza mayor o mecanismos de ajuste del precio del arrendamiento o la distribución de riesgos prevalecerán frente a la aplicación de los remedios antes analizados -imposibilidad de cumplir, fuerza mayor y cláusula rebus sic stantibus-. Así, cómo es de relevante el perjuicio ocasionado en relación con su situación patrimonial.
-Con carácter general, la obligación esencial del arrendador es garantizar la posesión pacífica de la finca mientras que la del arrendatario es pagar la renta y, en su caso, los gastos pactados. La primera es una obligación de dar mientras que la segunda es una obligación dineraria, aunque para el arrendatario existen otras obligaciones como son el mantenimiento del local,… que sí podrían considerarse como obligaciones de dar.
-Precisamente por ese motivo el arrendatario no podría amparar el incumplimiento de su obligación esencial (pago de la renta) en los artículos 1105 y 1184 del Código Civil, puesto que la imposibilidad de cumplir por ser física o legalmente imposible la prestación o por haber ocurrido un evento de fuerza mayor no ampara a la vista de los pronunciamientos de nuestros Tribunales hasta ahora el impago de deudas de dinero. Ahora bien, las actuales circunstancias no son trasladables ni comparables con anteriores crisis -que son las que han motivado los pronunciamientos existentes- por lo que debemos de ser cautos, pues es posible que ante al tratarse de una crisis sanitaria acompañada de una orden de cierre de algunos locales por ley en el futuro los tribunales cambien o maticen su postura.
-El arrendador deberá de analizar si con base al incumplimiento de la obligación de pago por parte de su inquilino quiere instar la resolución del contrato, valorando si le interesa iniciar un pleito en el caso de que el arrendatario se oponga, así como a tener el local vacío hasta que se vuelva a alquilar. Además, deberá tomar en consideración que la obligación de pago de la renta puede admitir cumplimientos parciales o tardíos que, según los casos, podrían no justificar un incumplimiento total y, con ello, no facultar al arrendador a la resolución del contrato.
-Como hemos anticipado, es posible que los tribunales acomoden, no obstante, su jurisprudencia a las especiales circunstancias que estamos viviendo, admitiendo que meros retrasos en los pagos -no pagar la renta en abril o en mayo pero pagarla cuando la situación se recupere-, o incumplimientos parciales -pagos parciales de renta o de los gastos-, no justifican la decisión de resolver contratos de arrendamiento.
-El estado de alarma y las medidas adoptadas por el Gobierno en el Real Decreto 463/2020 pueden haber afectado o estar afectando a la economía de una de las partes intervinientes en el contrato de arrendamiento, alterando sustancialmente las circunstancias en las que las partes suscribieron los términos del contrato -base del contrato-.
-De ser así, arrendador y arrendatario tendrán la posibilidad de resolver el contrato o modificar sus términos en atención a esa modificación, de acuerdo con un principio de libertad de pactos entre las partes –art. 1255 Código Civil-. En ese sentido, la modificación pactada de los términos del contrato será la solución más segura para ambas partes del contrato de cara a evitar procedimientos judiciales donde se discuta si el eventual impago de rentas o su pago parcial constituyen un incumplimiento eventualmente justificado por la alteración de las circunstancias.
-Por esa razón, es conveniente aclarar que el acuerdo entre las partes es necesario. En efecto, si la parte contraria no acepta la modificación del precio o de las condiciones contractuales, el riesgo es que pueda ponerse en riesgo la vigencia del contrato, lo cual podría tratar de defenderse, como hemos apuntado, alegando que el mero retraso no equivale a incumplimiento total susceptible de provocar la resolución contractual.
-En aquellos casos donde no se hubiera pactado cómo resolver situaciones de fuerza mayor y no hubiera una expresa previsión en materia de distribución de riesgos, recomendamos acomodar el contrato a la realidad existente especialmente en aquellos casos de arrendamientos afectados por las restricciones adoptadas en el Real Decreto 463/2020, acordando, por ejemplo, moratorias, carencias o reducción de renta en atención a las circunstancias actuales.
Manuel Álvarez Díez
Departamento de Litigación y Arbitraje de Garrido
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1–D. Ad. Segunda y Cuarta–
2Tribunal Supremo, TS (Sala de lo Civil, Sección 1ª) Sentencia núm. 266/2015 de 19 mayo, RJ\2015\3118.
3Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de febrero y 21 de marzo de 1994.
4Tribunal Supremo, TS (Sala de lo Civil, Sección 1ª) Sentencia núm. 266/2015 de 19 mayo, RJ\2015\3118.
5Francisco Javier Orduña Moreno y Luz María Martínez Velencoso: La moderna configuración de la cláusula rebus sic stantibus. Desarrollo de la nueva doctrina jurisprudencial aplicable y Derecho comparado, Cizur Menor (Navarra): Aranzadi 2017 (2ª ed.), pág. 193