A punto de finalizar la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se aprueba un nuevo paquete de medidas que pretenden dar cobertura a determinadas situaciones en tanto se recupera la actividad económica y ante las posibles medidas sanitarias que deban aún aprobarse
MEDIDAS RELATIVAS AL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
A través de este nuevo real decreto-ley se aprueban una serie de medidas extraordinarias aplicables a situaciones de vulnerabilidad económica y social que, en esencia, suponen prorrogar por un plazo de 3 meses desde la expiración de la vigencia del estado de alarma, esto es, hasta el 9 de agosto de 2021, algunas de las medidas adoptadas para dar cobertura a dichas situaciones en el ámbito del arrendamiento de vivienda, contenidas en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, y en sus modificaciones posteriores:
Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional
De acuerdo con la redacción que se dio al art. 1 del Real Decreto-ley 11/2020 (Medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19) por el Real Decreto-Ley 37/2020 (Medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes) –última modificación operada sobre la norma original-, en el plazo que mediaba desde el 23 de diciembre de 2020 –fecha de entrada en vigor de la modificación- hasta la finalización del estado de alarma –a las 00:00 horas del día 9 de mayo de 2021-, en todos los juicios verbales que versaran sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994 (Ley Arrendamientos Urbanos) que pretendieran recuperar la posesión de la finca, la persona arrendataria podía instar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por razón de encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilitaba encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que convive, y ello con independencia de que se hubiera suspendido o no previamente el proceso -del mismo modo, si no estuviese señalada fecha para el lanzamiento, por no haber transcurrido el plazo establecido para ello, o por no haberse celebrado la vista, se suspendería dicho plazo o la celebración de la vista-.
Con la nueva norma que acaba de aprobarse, esa posibilidad de instar la suspensión se extiende hasta el 9 de agosto de 2021.
Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de ocupación sin título de las viviendas de grandes tenedores
Cuando la vivienda arrendada pertenezca a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas y las personas que la habitan sin título se encuentren en situación de vulnerabilidad económica, y además sean personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o tengan a su cargo, conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad, y que tengan la vivienda cedida en precario (sin contraprestación), se pretenda despojarles de la vivienda o perturbarles en su disfrute mediante tutela sumaria o no dispongan de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación frente a los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, o bien en aquellos otros procesos penales en los que se sustancie el lanzamiento de la vivienda habitual de aquellas personas que la estén habitando sin ningún título habilitante para ello, el juez tendrá la facultad de suspender el lanzamiento a la vista de si las circunstancias relativas a la entrada o permanencia en el inmueble están motivadas por una situación de extrema necesidad y media la cooperación de los habitantes de la vivienda con las autoridades competentes en la búsqueda de soluciones para una alternativa habitacional que garantice su derecho a una vivienda digna.
Se trata de nuevo de una medida establecida con carácter extraordinario y temporal, que tras la nueva redacción dada al art. 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020 (Medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19) dejará de surtir efecto en todo caso el 9 de agosto de 2021.
Prórroga extraordinaria del plazo de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual
Asimismo, se amplía la posibilidad de aplicar una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor, siempre que no se hubiese llegado a un acuerdo distinto entre las partes, respecto de aquellos contratos cuyo vencimiento estuviese establecido entre el 9 de mayo y el 9 de agosto de 2021.
Así, en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994 (Ley Arrendamientos Urbanos), en los que durante ese periodo finalice el periodo de prórroga obligatoria o el periodo de prórroga tácita previsto en la norma, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, esa prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento, la cual deberá ser aceptada por el arrendador -salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes-, o en el caso de que el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones legalmente establecidos, su necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda
También se extiende, hasta el 9 de agosto de 2021, la posibilidad de que el arrendatario solicite la moratoria o condonación parcial de la renta, cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.
Ampliación del plazo para que los arrendadores y titulares de la vivienda afectados por la suspensión extraordinaria de los procedimientos de desahucio y los lanzamientos en los hogares vulnerables sin alternativa habitacional soliciten compensación
Los arrendadores y titulares de la vivienda afectados por la suspensión extraordinaria podrán presentar la solicitud de compensación prevista en la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 37/2020 (Medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes) no ya en el plazo de 1 mes desde la finalización de la vigencia del estado de alarma, sino que podrán presentarla hasta el 9 de septiembre de 2021.
MEDIDAS RELATIVAS A LAS SOCIEDADES LABORALES
El 1.2.b) Ley 44/2015 (Sociedades Laborales y Participadas) establece, como requisito para que las sociedades anónimas o de responsabilidad limitada puedan obtener la calificación de «Sociedad Laboral», que ninguno de los socios sea titular de acciones o participaciones sociales que representen más de la tercera parte del capital social con la excepción de que la sociedad laboral se constituya inicialmente por dos socios trabajadores con contrato por tiempo indefinido, en cuyo caso cabrá esa calificación con la obligación de que en el plazo máximo de 36 meses el porcentaje de participación se ajuste al citado límite, so pena descalificación de la sociedad como «Sociedad Laboral», lo que a su vez supondrá la pérdida y el reintegro de los beneficios y ayudas públicas obtenidos como consecuencia de su condición.
Pues bien, se amplía ese plazo en 24 meses más para las sociedades laborales constituidas durante los años 2017, 2018 y 2019, a efectos de evitar las consecuencias que comportaría su descalificación teniendo en cuenta que la razón del incumplimiento del requisito no es otro que la crisis económica derivada de la pandemia sanitaria.
MEDIDAS RELATIVAS A LAS COOPERATIVAS FISCALMENTE PROTEGIDAS
El art. 56 Ley 27/1999 (Cooperativas) regula el Fondo de educación y promoción, cuyo destino está predeterminado por la norma y asociado a una serie de finalidades. Se trata de un fondo inembargable e irrepartible entre los socios, incluso en el caso de liquidación de la cooperativa.
Por otro lado, la Ley 20/1990 (Régimen Fiscal de las Cooperativas), establece, entre las causas de pérdida de la condición de cooperativa fiscalmente protegida, la de aplicar cantidades del Fondo de Educación y Promoción a finalidades distintas de las previstas por la Ley, lo que supondría su consideración como ingreso en el ejercicio en que se produzca la aplicación indebida.
Pues bien, el real decreto-ley, de forma extraordinaria y hasta 31 de diciembre de 2021, establece como excepción que destinar el Fondo de educación y promoción a cualquier actividad que ayude a frenar o paliar los efectos de la crisis sanitaria derivada del COVID-19 -bien mediante acciones propias o bien por medio de donaciones a otras entidades, públicas o privadas-, o a dotar de liquidez a la cooperativa para garantizar la continuidad de su funcionamiento, no supone el incumplimiento ninguno, no teniendo las cantidades aplicadas a otros fines la consideración de ingreso para la cooperativa.
[Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre (BOE de 5 de mayo de 2021)]
Departamento de Documentación de Garrido