La legislación autonómica se adapta a los imperativos de la reciente legislación y jurisprudencia que ha venido modificando el régimen establecido
Transcurridos varios años desde la aprobación de la última modificación del Decreto 79/2014, que regula el desarrollo reglamentario de la explotación de los apartamentos y viviendas de uso turístico en la Comunidad de Madrid, varias circunstancias obligan a promover ciertas modificaciones normativas, que vienen a materializarse en el decreto que comentamos en esta ocasión.
En primer lugar, varios pronunciamientos del Tribunal Superior de Justicia de Madrid exigen la acomodación de sus disposiciones a diferentes nulidades declaradas por parte del Tribunal. A saber,
-Las sentencias de 10 de junio y de 30 de julio de 2021 declararon la nulidad de la obligación que se establecía de presentar la declaración responsable a los propietarios de las viviendas (y a sus eventuales representantes) que no fueran titulares de la actividad. Esa obligación se consideró por el TSJ de Madrid injustificada y no acorde a la normativa por la que ha de regirse el libre acceso a la concreta actividad de prestación de servicios de alojamientos turísticos.
-La sentencia de 10 de junio de 2021 declaró nula la exigencia de contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra los riesgos de los usuarios por daños corporales, materiales y los perjuicios económicos causados por el ejercicio de su actividad, en la medida en que dicha obligación se imponía a los “propietarios o, en su caso, sus representantes”, siempre que aquellos no resulten ser, simultáneamente, los prestadores del servicio.
-Las sentencias de 15 y 17 de junio de 2021 declaró nula la disposición que señalaba, en relación con el “certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico”, que solo serán técnicos competentes para la suscripción del CIVUT quienes estén en posesión del título de arquitecto o arquitecto técnico. Y es que introducía requisitos que suponen limitaciones innecesarias que restringen injustificadamente la entrada de otros operadores.
En relación con el papel de las comunidades de propietarios y la necesidad de su conformidad a la explotación de los inmuebles de uso turístico, el Real Decreto-ley 7/2019 (Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler) modificó la Ley 49/1960 (Ley de propiedad horizontal), con la finalidad de que las comunidades de propietarios pudieran limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad, y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial.
Por su parte, el Tribunal Supremo ha declarado, entre otras, en sentencias de 3 de octubre de 2024, que las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad de alquileres turísticos mediante acuerdo adoptado por la mayoría cualificada de las tres quintas partes del número de propietarios y cuotas de participación impuestas por la ley, que respeta la regla de la proporcionalidad de la medida en cuanto a los intereses en conflicto –ver primer comentario relacionado-.
Finalmente, la Ley Orgánica 1/2025 (Medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia), modificó la citada Ley 49/1960, de propiedad horizontal, para establecer que el propietario de la vivienda que la destine a oferta turística, deberá obtener la aprobación expresa de la comunidad de propietarios (si bien el acuerdo por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad no tendrá efectos retroactivos) -ver segundo comentario relacionado-.
Todas estas circunstancias obligan a adaptar la regulación de los apartamentos turísticos y de las viviendas de uso turístico, modificando los preceptos del Decreto 79/2014, de 10 de julio, afectados.
Nuevas disposiciones que se establecen
-Se establece que cuando se trate de viviendas de uso turístico sometidas al régimen previsto en la normativa sobre propiedad horizontal, el destino de vivienda al uso turístico podrá, además de limitarse o condicionarse, prohibirse, en los términos establecidos en dicha normativa.
-También se establece que ninguna vivienda sometida al régimen de protección pública en la Comunidad de Madrid podrá destinarse a un uso turístico.
-En lo que tiene que ver con los requisitos mínimos exigidos por categorías a los apartamentos turísticos, se introducen referencias a la iluminación y ventilación, a un sistema de oscurecimiento temporal de los dormitorios y salón comedor, a un mobiliario y equipamiento básico de los dormitorios y cuartos de baño y a la altura mínima de suelo a techo en los cuartos de baño.
-Respecto de los requisitos mínimos y condiciones de las viviendas de uso turístico, se recoge el contenido que debe tener cada una de las estancias. Se modifica la capacidad alojativa máxima para aumentar la calidad y confortabilidad del alojamiento. Se amplía la información que se tiene que proporcionar a los usuarios turísticos y se concreta el lugar visible donde se debe colocar un plano de evacuación del edificio y de la vivienda, que es la puerta de la vivienda.
-Se establece que la fórmula de relación con los interesados será por medios exclusivamente electrónicos puesto que, la propia naturaleza de la actividad y más en concreto la actual generalización de su publicitación y comercialización por medios electrónicos, conlleva necesariamente la disposición de unas capacidades técnicas y económicas mínimas para ello.
-El plazo máximo para resolver y notificar la resolución de dispensa y la de declaración, entre otras circunstancias, de la imposibilidad de realizar el ejercicio de la actividad de alojamiento turístico se establece en seis meses máximo, dado que en los dos procedimientos pueden ser necesarias actuaciones de la inspección de turismo. Además, se añade que, para mayor seguridad jurídica, los efectos del silencio administrativo son los recogidos en el art. 24 o 25 Ley 39/2015 (LPAC), según los casos.
-Se actualizan los anexos y se establecen nuevos modelos normalizados Los anexos I, “declaración responsable de apartamentos de turismo” y III, “declaración responsable de viviendas de uso turístico”, son sustituidos por los modelos normalizados disponibles en la sede electrónica de la Administración de la Comunidad de Madrid ( https://www.sede.comunidad.madrid ).
Asimismo, se incorporan los nuevos modelos normalizados titulados: “Comunicación de Cese de Actividad de Apartamentos Turísticos” y “Comunicación de Cese de Actividad de Vivienda de uso Turístico”, en la sede electrónica de la Administración de la Comunidad de Madrid ( https://www.sede.comunidad.madrid ).
Calendario de adaptación
Los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico que hayan iniciado su actividad mediante la presentación de declaración responsable, dispondrán del plazo de tres años desde la entrada en vigor del decreto para adaptarse a las nuevas disposiciones, y podrán solicitar la dispensa de alguno o algunos de los requisitos exigidos, conforme a lo dispuesto en el mismo.
No obstante, ese periodo de adaptación no será de aplicación en los supuestos en los que el establecimiento proceda a la reforma sustancial de sus instalaciones con anterioridad a la finalización del mismo, en los que le será inmediatamente exigible lo previsto en el decreto.
[Decreto 27/2026 del Consejo de Gobierno (Modifica el Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid) (BOCM de 6 de abril de 2026)]
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Departamento de Documentación de Garrido