Así lo ha interpretado el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo: la mayoría de tres quintos que establece la LPH para acordar la limitación del alquiler turístico incluye la posibilidad de prohibirlo
La sentencia que comentamos en esta ocasión tenía por objeto la interpretación del art. 17.12 de la Ley 49/1960 (Ley Propiedad Horizontal) y determinar el alcance de la limitación que establece respecto de la mayoría que debe concurrir para poder limitar en una comunidad de propietarios el alquiler de viviendas turísticas; en particular, si esa mayoría de tres quintas partes alcanza para poder impedirlo, o esto último en un acto contra legem.
El citado precepto viene a establecer que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad de cesión temporal de viviendas con fines turísticos -suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos- requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Pues bien, lo que el Pleno debía determinar era si limitar la actividad de pisos turísticos incluye la posibilidad de prohibirla, y por tanto si basta con la doble mayoría de tres quintos prevista en el propio precepto para ello.
Esta es la primera vez que el Alto Tribunal interpreta el alcance del citado artículo. Hasta la fecha lo que había hecho era interpretar la licitud de las prohibiciones estatutarias a la explotación en las comunidades de pisos o apartamentos turísticos en supuestos en los que no aplicaba ratione temporis el precepto señalado -ver comentario relacionado-.
Al margen de esta cuestión, con carácter general, nos recuerda la sentencia con repaso a la jurisprudencia del propio Tribunal Supremo en la materia, en el régimen de propiedad horizontal es perfectamente legítimo, a los efectos de conciliar los intereses estrictamente privativos con los generales concurrentes inherentes a su naturaleza jurídica, establecer restricciones o prohibiciones a las facultades de goce que, con respecto a los pisos o locales del inmueble, corresponden a sus propietarios, siempre que se trate, claro está, de acuerdos adoptados conforme a Derecho y con respeto escrupuloso al derecho a la propiedad privada y a la libertad de empresa.
Por tanto, impedir el uso para alquiler turístico constituye una prohibición legítima, que no es posible negar, dado que no altera el contenido esencial del derecho de propiedad. O dicho de otra forma, las facultades de los propietarios, para definir el destino de sus pisos o locales, no son omnímodas, sino susceptibles de ser sometidas a límites tanto legales como convencionales.
Interpretación del art. 17.12 LPH
Desde un punto de vista semántico, la expresión legal «limite o condicione» establece dos supuestos distintos y alternativos, uno de menor intensidad -el condicionamiento- y otro de mayor alcance -la limitación-, y dentro de esta última nada impide que la limitación pueda llegar a la prohibición de la actividad -máximo del límite-, interpreta el Tribunal Supremo.
Por otra parte, desde un punto de vista teleológico, el preámbulo del RDL 7/2019 (Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler), que introdujo la disposición en la Ley de Propiedad Horizontal, justificó precisamente la urgencia de su aprobación con fundamento en las dificultades de los ciudadanos de acceso a la vivienda en régimen de alquiler, así como por haberse generado, en los últimos tiempos, un notorio incremento de las rentas, y, consecuentemente, de los porcentajes de esfuerzo de los ingresos familiares para cubrir las necesidades de habitación. Pues bien, a juicio del Pleno, el espíritu y finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición.
Finalmente, el art. 17.12 LPH supone una excepción a la regla de la unanimidad, cada vez más en retroceso, tras las últimas reformas legales, al introducir la doble mayoría de tres quintos, por lo que sería contradictorio someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad, que sería tanto como hacerla imposible, ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo.
[Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 991, de 3 de octubre de 2024, recurso n.º 8972/2022]
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