La integración en el conjunto inmobiliario no permite a cada propietario la libre ejecución de cualquier clase de obras cuando, además, perjudican los intereses legítimos de los otros propietarios
En el supuesto litigioso, en un edificio plurifamiliar, constituido por diez viviendas unifamiliares, tanto las viviendas como los garajes o cocheras y bodegas eran susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a la vía pública. Sobre él se constituyó un régimen de propiedad horizontal en cuyos estatutos se recogía el derecho de los propietarios a realizar en el interior de sus viviendas las obras que tuvieran por conveniente, siempre que no perjudicaran a la seguridad del inmueble, ni afectaran a los elementos comunes -únicamente lo eran las cubiertas de la rampa de acceso a la planta sótano, zona de maniobra y circulación-. Asimismo, se estipuló que, en todo lo no previsto, se observaría lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal.
Pues bien, los titulares de una de las viviendas realizaron obras en la misma, que resultaron discutidas en tanto afectaban a las fachadas, que tenían una regulación estatutaria específica como se explica a continuación. En efecto, abrieron un hueco en la fachada y ejecutaron una nueva construcción asentada sobre su jardín, con la finalidad de aumentar la superficie de su vivienda.
Es cierto que en el título constitutivo había una referencia expresa a lo que se entendía por elementos comunes, y que se señalaba expresamente que eran tales ni las fachadas ni las cimentaciones, estructuras y cubiertas de las diez viviendas por la singularidad de que era una propiedad horizontal tumbada; asimismo, aparecía regulado en los estatutos que las obras podían ejecutarse sin necesidad de aprobación de la junta de propietarios ni consentimiento de los restantes dueños del edificio. Ahora bien, había una regulación propia con respecto a las fachadas en relación a las cuales se establecía que era preciso que las novedades constructivas no perjudicaran la seguridad del inmueble, lo que no tendría mucho sentido si las fachadas fueran exclusivamente privativas y no integradas en un edificio plurifamiliar, como era el caso, ni que se exija que no afecten a los otros elementos comunes.
El recurso de casación que se dirime en la sentencia que comentamos se fundamentó en la infracción del art. 1255 del Código Civil -autonomía de la voluntad- y en la oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo de lo dispuesto en el título constitutivo de una comunidad de propietarios.
Pues bien, resuelve el Tribunal Supremo que es correcta la declaración como ilegítima de las obras llevadas a efecto en el jardín privativo y que, por sus características, perjudicaban las vistas de los colindantes y alteraban la configuración uniforme y estética de las viviendas adosadas en hilera, que se trata de una unidad estructural con apariencia fáctica de fachada única.
Esas obras estaban fuera de los límites estatutarios por los que se rige la comunidad y que regulan las relaciones de los propietarios. La integración en el conjunto inmobiliario no permite a cada propietario la libre ejecución de cualquier clase de obras cuando, además, perjudican los intereses legítimos de los otros propietarios, como fue el caso, al eliminarse luces y vistas del jardín de los colindantes al levantarse el muro de cierre lateral de la nueva edificación.
El art. 7.1 Ley 49/1960 (Ley Propiedad Horizontal), por el que se rige la comunidad, señala que: «1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad».
Recuérdese que los estatutos se sometían, como cláusula de cierre, a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal.
[Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 18 de marzo de 2026, recurso n.º 3262/2021]
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