El establecimiento de esos límites no contraviene lo dispuesto en el art. 396 CC y el art. 24 LPH
Los complejos inmobiliarios se caracterizan por la existencia de una pluralidad de inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o servicios comunes, o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares, para la consecución y mantenimiento de los intereses generales y particulares de los partícipes.
El citado art. 24 Ley 49/1960, añadido a la redacción original de la Ley de Propiedad Horizontal, abordó la problemática específica de este tipo de edificaciones, distinta a la tradicional configuración de la propiedad horizontal sobre un único edificio, un único solar y un único portal, con la finalidad de cubrir el vacío normativo existente, al hallarse dichos complejos, en los que se engloban una serie de supuestos heterogéneos de organización de la propiedad, huérfanos de una regulación jurídica, que había sido reclamada con insistencia tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, que hasta la fecha venía aplicando para resolver sus controversias el régimen de propiedad horizontal como forma de comunidad yuxtapuesta en la que se integran los propietarios de cada uno de los inmuebles.
Pues bien, el citado art. 24 LPH dispone que el régimen especial de propiedad establecido en el art. 396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
-Que el complejo inmobiliario esté integrado por dos o más edificaciones o parcelas. Este requisito concurre indiscutiblemente en el caso enjuiciado, puesto que la urbanización litigiosa estaba compuesta por 28 parcelas sobre las cuales se habían edificado 28 viviendas, de configuración idéntica, adosadas y alineadas entre sí y con la misma superficie.
-Que dichas edificaciones o parcelas sean independientes, requisito que, también concurre, ya que el complejo inmobiliario, objeto del proceso, está constituido por viviendas unifamiliares asentadas cada una de ellas en su parcela.
-Que el destino principal sea el de vivienda o locales, en este caso de vivienda.
-Que exista una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones, obras y servicios.
En definitiva, la configuración jurídica de los complejos inmobiliarios privados exige la concurrencia de elementos privativos y comunes. Los primeros conformados por la existencia de una pluralidad de edificaciones o de parcelas con destino a viviendas o locales independientes entre sí; y los segundos, por la existencia de una copropiedad sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. A estos dos elementos es preciso adicionar otro de naturaleza inmaterial, constituido por la concreta organización de la que se dota el complejo inmobiliario y en la que entra en juego el principio de la libre autonomía de la voluntad de los constituyentes.
Pues bien, la cuestión controvertida llegada ante el Tribunal Supremo en sede casacional radicaba en determinar si cabe extender las reglas de la propiedad horizontal a los complejos inmobiliarios previstos en el art. 24 LPH más allá de los elementos que los propietarios hayan decidido hacer comunes -en el caso: servidumbres, instalaciones y servicios comunes, tal y como se estableció en los estatutos- o sus reglas son de aplicación más allá.
En concreto, el conflicto dirimido es el concerniente a la legalidad de las obras ejecutadas por los demandados que, según su tesis, están perfectamente legitimados para realizar cualquier clase de alteración, modificación o construcción en la vivienda unifamiliar de su titularidad exclusiva, como es el cierre levantado en su terraza, al ser independiente del resto de las viviendas que conforman el complejo inmobiliario, sin más límites que respetar las instalaciones y servicios comunes, así como las servidumbres constituidas.
Pues bien, esa conclusión no es compartida por el Tribunal Supremo, que señala en la sentencia comentada que puesto que no ofrece duda que nos encontramos ante un complejo inmobiliario privado ex art. 24 LPH, la controversia -cerramiento de la vivienda unifamiliar- debe ser resuelta mediante la aplicación del régimen jurídico al que nos remite la ley como normativa resolutoria: la Ley de Propiedad Horizontal.
Nos encontramos ante unas viviendas unifamiliares adosadas que comparten sus muros laterales, construidas en hilera, y de estructura exterior idéntica, con un paramento exterior integrado por las correspondientes fachadas de cada una de las viviendas, que aparentemente conforman una unidad estructural, al hallarse los distintos inmuebles unidos los unos a los otros. Así queda descrito en el título constitutivo.
Las viviendas se prestan servicios entre sí para garantizar las instalaciones de electricidad, agua y televisión, de saneamiento y de incendios, así como otras servidumbres constituidas a las que también se refiere el título constitutivo, amén de compartir otros servicios e instalaciones conjuntas.
Parece también indiscutible que la unilateral construcción de fábrica llevada a efecto por los demandados, en su terraza privativa, además de limitar las vistas a los otros propietarios, altera peyorativamente y de forma notoria dicha armonía constructiva, en contra además de las normas de régimen interior, que se han dado los propietarios de las viviendas integradas en la urbanización, que pretenden garantizar la uniformidad exterior de las distintos elementos que integran el conjunto inmobiliario, normas que no son contrarias a la ley, ni incompatibles con los estatutos, ni con el título constitutivo, que parte de la identidad de las viviendas.
Por otra parte, la obra ejecutada perjudica también a los otros propietarios al privarles de vistas y no solo con respecto a las terrazas contiguas.
Pues bien, y esta es la conclusión del Alto Tribunal: es evidente que la actuación de cada propietario no es ilimitada, sino que se encuentra condicionada por su integración en el conjunto inmobiliario y por la regla derivada de las relaciones de vecindad de no causar daño a otro.
La integración en el conjunto inmobiliario no permite a cada propietario la libre ejecución de cualquier clase de obras cuando, además, con ello se perjudican los intereses legítimos de los otros propietarios de la urbanización, que han convenido además unas normas de régimen interior que respete la unidad arquitectónica del conjunto en beneficio y en interés general de los todos ellos.
Por tanto, la retirada de la obra de cerramiento litigiosa instalada en la terraza de la vivienda unifamiliar, dejando la misma libre y expedita de toda construcción al incumplir las prevenciones del reglamento de régimen interior y alterar elementos comunes como es el aspecto exterior del complejo urbanizador no contraviene, no puede entenderse que vulnere los arts. 24 de la LPH y 396 CC que la parte demandada considera infringidos.
[Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 16 de septiembre de 2025, recurso n.º 2769/2020]
Departamento de Documentación de Garrido