La DGT resuelve las dudas de interpretación generadas por la reciente doctrina del Tribunal Económico- Administrativo Central y se reafirma en su criterio tradicional
Recuerda la DGT que la Ley establece una afección real de los terrenos incluidos en determinados ámbitos de actuación urbanística al cumplimiento de los deberes derivados de dichas actuaciones de transformación urbanística y, entre otros, al pago de los gastos de urbanización. En concreto, se trata de una afección urbanística que se configura como una garantía real y cuya inscripción registral se prevé en los arts. 19 y 20 RD 1093/1997 (Normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria).
Las obligaciones derivadas de los planes de ordenación urbanística, concretamente las derivadas de la urbanización de la unidad de actuación, son obligaciones de carácter real, que dan una preferencia de cobro sobre el bien afectado, por encima de cualquier otro derecho inscrito con anterioridad, por lo que cabe hablar de una hipoteca legal tácita, cuya constancia en el Registro de la Propiedad, sea mediante una inscripción de los planes de equidistribución, sea mediante anotaciones marginales, aunque no haya sido inscrita como tal hipoteca, da derecho a exigir a que se convierta de forma expresa con tal carácter.
Teniendo en cuenta este estatuto legal y analizando ya la tributación de la operación en el entorno del Impuesto sobre el Valor Añadido y, en particular, si procede o no la inversión del sujeto pasivo en estos casos, la consulta comentada nos recuerda que, ya con anterioridad, la DGT se había manifestado en el sentido de que no resultará de aplicación el supuesto de inversión del sujeto pasivo contemplado en el art. 84.Uno.2º.e) tercer guion Ley 37/1992 (Ley IVA), a la transmisión de terrenos afectos al pago de las cargas de urbanización, cuando al adquirente le corresponda su pago, en tanto los gastos de urbanización se hayan devengado y sean exigibles, si no está vigente la afección registral de las parcelas al cumplimiento de los deberes urbanísticos por haber transcurrido el plazo de caducidad de 7 años previsto legalmente.
Sin embargo, debe tenerse en cuenta la reciente doctrina del TEAC, de la que parece deducirse que se ha querido limitar los supuestos de aplicación del art. 84.Uno.2º.e) Ley 37/1992 (Ley IVA), exigiendo como elemento esencial para la aplicación de cualquiera de los supuestos previstos en dicho precepto la existencia de una ejecución de garantía –ver comentario adjunto-.
Es decir, en la medida en que el Tribunal parece configurar el “concepto de ejecución de la garantía como elemento esencial que debe presidir este supuesto de inversión del sujeto pasivo”, se estarían excluyendo de su aplicación los otros supuestos recogidos en el referido precepto como son la transmisión de un inmueble a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada (dación en pago) o la transmisión con la obligación de extinguir la deuda por el adquirente (adjudicación en pago de asunción de deudas).
Ello obligaría a un cambio de criterio respecto de la reiterada doctrina de la Dirección General de Tributos sobre esta materia. Sin embargo, también debe tenerse en consideración la resolución TEAC de 20 de octubre de 2022, RG 2077/2020, posterior a la que se acaba de analizar, en la que parece que matiza y corrige lo que se acaba de señalar en relación con la transmisión de determinados inmuebles en los que si aprecia que se efectúan en ejecución de garantía.
En efecto, en ella el TEAC analiza la posible aplicación del supuesto de inversión del sujeto pasivo que venimos manejando a la transmisión de un inmueble afecto registralmente al pago de las cargas urbanísticas derivadas del correspondiente proyecto de urbanización, y acoge el criterio de la Dirección General de Tributos en la materia, haciendo referencia, entre otras, a la contestación de 11 de septiembre de 2020, número 0022-20: cabe la inversión del sujeto pasivo en tanto los gastos de urbanización se hayan devengado y sean exigibles, esté vigente la afección registral de las parcelas al cumplimiento de los deberes urbanísticos y siempre que no estemos ante el supuesto previsto en el guion segundo de la letra e) del referido artículo 84 -entregas exentas de los apartados 20.º y 22.º del artículo 20.Uno en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención-.
En cambio, no procederá la inversión si, a pesar de cumplirse el resto de los requisitos, no está vigente la afección registral de las parcelas al cumplimiento de los deberes urbanísticos por haber transcurrido el plazo de caducidad de 7 años previsto legalmente -dicho de otro modo: deberá entenderse que los gastos de urbanización se han devengado y son exigibles siempre que se encuentre vigente la afección registral de las parcelas al cumplimiento de los deberes urbanísticos-.
La DGT mantiene su criterio tradicional
Como consecuencia de todo ello, el órgano consultivo llega, una vez más, a la conclusión de que cumpliéndose el resto de los requisitos, si la entrega de las parcelas se va a producir una vez que la afección registral de las mismas al cumplimiento de los deberes urbanísticos ya se encuentra vigente registralmente, procederá la inversión del sujeto pasivo.
Además, dado que las cargas urbanísticas tienen, a estos efectos, una naturaleza jurídica análoga a la de una hipoteca -recuérdese, hipoteca legal tácita- parece deducirse que el mismo tratamiento recogido en la resolución posterior del Tribunal debería darse a los supuestos de transmisión de inmuebles afectos a otras garantías reales, en general, y garantías hipotecarias, en particular.
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[Consulta DGT, de 5 de febrero de 2025, consulta n.º V0093/2025]
Departamento de Documentación de Garrido