Las sucesivas modificaciones del art. 2 RDL 11/2020 no establecían la posibilidad de ampliar una vez más el plazo de prórroga de seis meses, sino que se limitaban a ampliar por ese periodo los contratos cuya vigencia vencía desde su entrada en vigor hasta una determinada fecha
La cuestión controvertida en el procedimiento que se dirime con esta sentencia era la de, si aplicada la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda de seis meses ex art. 2 RDLey 11/2020, cabían otras sucesivas por el mismo periodo de tiempo en virtud de las nuevas disposiciones normativas que lo fueron modificando.
La respuesta a dicho interrogante ha de ser negativa, señala el Tribunal Supremo; en efecto, no es posible admitir una nueva prórroga por otros seis más.
Tal y como está redactado el art. 2 del RDL 11/2020 y sus sucesivas modificaciones legales, la prórroga extraordinaria de la vigencia del contrato arrendaticio por seis meses más se estableció en función de la fecha en que finalizara el periodo de prórroga obligatoria -art. 9 Ley 29/1994 (LAU)-, o el periodo de prórroga tácita -art. 10 LAU-. El Legislador distinguía, por tanto, entre las prórrogas previstas en la LAU de 1994; es decir, la obligatoria y la tácita, con respecto a la extraordinaria establecida por el RDL 11/2020: las dos primeras derivadas de la normativa general de los contratos arrendaticios, y la tercera de un conjunto normativo excepcional para instaurar unas medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19.
Pero, lo que desde luego no hizo el art. 2 RDLey 11/2020 -que, como excepcional, es además de interpretación restrictiva-, fue señalar que la prórroga de seis meses que establecía era susceptible de ampliarse por ulteriores periodos adicionales de otros seis meses más hasta el Real Decreto Ley 21/2021, de 26 de octubre, último de los dictados en modificación de dicho precepto.
Lejos de ello, señala el Tribunal Supremo, las sucesivas reformas -operadas por los RDL 26/2020, 30/2020, 2/2021, 8/2021, 16/2021, 21/2021- se limitaron a ampliar la fecha en la que vencía la prórroga legal, ya fuera la obligatoria o tácita del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito, para disfrutar del periodo adicional de seis meses, configurado como prórroga extraordinaria, pero por una sola vez.
Por ejemplo, la reforma llevada a efecto por Real Decreto Ley 21/2021, de 26 de octubre, lo que fijó fue una nueva fecha de la expiración de la prórroga obligatoria o tácita hasta el 28 de febrero de 2022 para que, a partir ella, operase la ampliación del contrato por otros seis meses más, sin que ello significara que se extendía la vigencia del contrato de arrendamiento mediante una nueva prórroga extraordinaria acumulativa a las anteriormente disfrutadas y extinguidas.
La interpretación contraria carece pues de consistencia argumental para ser acogida, al ser contraria a la literalidad de la norma, al sentido propio de sus palabras -art. 3.1 CC-, y no evidenciarse voluntad contraria del legislador que se limitó sucesivamente a ampliar el plazo en que vencían las prórrogas obligatoria y tácita del contrato según lo dispuesto en la LAU, para disfrutar de la prórroga extraordinaria prevista en el RDL 11/2020, sin que, en el preámbulo de dichas normas, se hiciera referencia a que se ampliaba la prórroga de los seis meses mediante otros periodos iguales, sucesivos y acumulativos, concluye el Tribunal Supremo.
Los recurrentes se amparaban, para mantener esta tesis, en una consulta formulada y contestada por la Administración sobre tal cuestión a otro ciudadano en una página web ya suprimida. Este argumento de vinculación no sirve, señala el Tribunal Supremo, dado que no le corresponde a la Administración resolver los conflictos intersubjetivos surgidos de las divergentes interpretaciones de las normas legales, sino a los órganos jurisdiccionales que, de forma exclusiva, ejercen la función de juzgar y ejecutar lo juzgado, y garantizar, de esta manera, a los ciudadanos el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva.
[Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 5 de diciembre de 2024, recurso n.º 8237/2023]
Departamento de Documentación de Garrido