La falta de disponibilidad del inmueble -muchas veces cedido a una empresa que gestiona el alquiler- no impide su tributación como renta imputada del IRPF
Se solicitaba en este procedimiento el planteamiento de cuestión de inconstitucionalidad por entender que la imputación de rentas inmobiliarias sobre los pisos turísticos por los días que el inmueble no está arrendado vulnera los principios constitucionales de igualdad y de capacidad económica.
Téngase en cuenta que, es práctica habitual, la de ceder estos inmuebles a empresas que se encargan de la gestión del arrendamiento, lo que “impide” al propietario disponer de sus inmuebles. Ello supone, a juicio del contribuyente, gravar una renta inexistente.
La tributación de los inmuebles en expectativa de alquiler en el IRPF
La Ley del IRPF hace tributar con una renta imputada a los inmuebles urbanos, no afectos a actividades económicas, ni generadores de rendimientos del capital, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado -art. 85 Ley 35/2006 -.
Las imputaciones de rentas, presumen la existencia de una capacidad económica que, en el caso de los inmuebles, se manifiesta por la titularidad de éstos y la posibilidad de obtener rentas -generalmente derivadas del alquiler-.
¿Qué inmuebles quedan fuera de esa imposición?
-La vivienda habitual por la evidente imposibilidad de obtener renta alguna sobre ella.
-En situaciones de imposibilidad jurídica -cargas o gravámenes sobre el inmueble- para hacer uso de la vivienda. Por ejemplo, en el entorno de un divorcio, cuando el uso de la vivienda se atribuye al cónyuge no titular y a los hijos.
La tributación de los inmuebles arrendados
Conforme son definidos por la LIRPF, son rendimientos del capital inmobiliario los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles o derechos reales que recaigan sobre los mismos -art. 23 Ley 35/2006 (Ley IRPF)-.
De esos rendimientos, son deducibles los gastos necesarios para su obtención, así como la amortización del inmueble. Pero,
¿Qué gastos son deducibles en los periodos en los que el inmueble no se está utilizando y se encuentra en expectativa de alquiler?
El Tribunal Supremo en su sentencia de 25 de febrero de 2021 -ver comentario relacionado– ya resolvió que esos gastos no son deducibles. Y es que los gastos que pueden ser deducidos lo son en proporción al tiempo que han estado arrendados y han generado rentas.
¿Qué tiene de especial el arrendamiento turístico?
Se trata de inmuebles destinados a ser alquilados por cortos períodos de tiempo de modo que, entre una y otra estancia, están desocupados pero precisan su preparación y acondicionamiento para recibir al nuevo inquilino.
La cuestión es si, en estos casos, la situación es asimilable a la de los pisos vacíos, o no existe renta potencial gravable, pues se encuentran en disposición de ser arrendados.
Bien es cierto que estos inmuebles no se encuentran a disposición de sus titulares, sino que suelen estar cedidos a una empresa dedicada a la gestión de alquileres, encargada de ofertar el inmueble, realizar la limpieza y preparación de la vivienda, y recibir en cada momento a los inquilinos, lo que impide al propietario disponer del inmueble en los períodos de tiempo en que no esté ocupado por un inquilino, pues “puede ser ocupado en cualquier momento, para lo cual no se precisa ni el conocimiento ni el consentimiento del propietario”.
Ello obliga, para mayor énfasis, a tener dados de alta todos los suministros de la vivienda de forma permanente.
En definitiva, el inmueble está siempre en condiciones de ser alquilado, generando un gasto al propietario derivado de su destino al arrendamiento.
¿Se produce una vulneración del principio de capacidad económica con su tratamiento fiscal?
Pues bien, a juicio del TSJ de Madrid, no puede considerarse que al destinarse un inmueble al alquiler turístico, la finalidad de ser arrendado excluya la existencia de renta potencial y, por ello, la imputación de rentas.
La decisión del propietario que, pudiendo elegir entre distintas opciones, se decanta por una como es el alquiler turístico en lugar de otras como el arrendamiento de vivienda, conlleva en sí misma una renuncia a otras opciones y por lo tanto a las consecuencias fiscales que se derivan de su elección.
Cuando el propietario decide destinar el inmueble al alquiler turístico asume el riesgo propio de cualquier negocio jurídico, que afecta a los ingresos a percibir, a los gastos que puedan derivarse, al deterioro del inmueble y, en definitiva, a la rentabilidad, incluida la tributaria.
En definitiva, a su entender, el artículo 85 LIRPF no vulnera el principio de capacidad económica.
Deducibilidad de las “atenciones a clientes”
No es tan negativa la posición del Tribunal respecto de esta cuestión y, a la vista de los tickets y fotografías aportadas -snacks, bebidas y árbol de Navidad-, y siendo ésta una práctica habitual en establecimientos de este tipo, considera que puede considerarse acreditado que tales productos fueron destinados a los inquilinos de las viviendas en alquiler: son de importes moderados y proporcionados a la finalidad alegada, mejoran el servicio prestado y, por ello repercuten positivamente en las valoraciones que realizan los huéspedes de la vivienda y su estancia.
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[Sentencia Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso- Administrativo, Sección 5ª, de 26 de diciembre de 2024, recurso n.º 1034/2021]
Departamento de Documentación de Garrido