La apariencia del inmueble podía hacer pensar en un mayor valor, pero la prueba presentada, que evidenció su estado real tanto físico y jurídico, ha conducido -si bien en vía judicial- a la aceptación de un valor cero a efectos del ITP y a inaplicar el valor de referencia que la Administración solo quiso rebajar
Cuando los obligados tributarios consideren que la determinación del valor de referencia ha perjudicado sus intereses legítimos, podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación impugnando dicho valor de referencia.
Eso fue precisamente lo que sucedió en el caso de autos, en que un matrimonio obligado a abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales como consecuencia de la adquisición de un inmueble (vivienda + terreno), solicitó la devolución de ingresos indebidos que resultaba de aplicar el tipo impositivo del impuesto a la diferencia entre el valor de referencia que se había asignado al inmueble por la Dirección General del Catastro y el valor de compraventa, que resultó ser aproximadamente la mitad teniendo en cuenta la situación física y legal del mismo.
Durante el procedimiento, el Catastro emitió un nuevo informe de valoración del inmueble, con una rebaja aproximada de un 10 por ciento respecto del valor de referencia inicialmente asignado, pero alejado de la rebaja que se solicitaba.
Ya en sede judicial, el Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León aborda la cuestión señalando que los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos, pero que esa presunción admite prueba en contra.
Pues bien, a la vista del resultado de la prueba documental obrante en las actuaciones -reportaje fotográfico- y de la testifical practicada, la Sala considera finalmente que el coeficiente corrector del valor de la construcción I aplicado por la Gerencia Territorial del Catastro no fue el adecuado a la situación del inmueble adquirido, pues no contaba con las mínimas instalaciones como para ser considerado como habitable, debiéndose considerar aplicable el criterio “ruinoso”, pues en el momento de la adquisición era una construcción manifiestamente inhabitable.
Recuerda el Tribunal en su argumentación que “vivienda es el edificio o parte de un edificio de carácter privativo y con destino a residencia y habitación de las personas, que reúne las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas legalmente, pudiendo disponer de acceso a espacios y servicios comunes del edificio en el que se ubica, todo ello de conformidad con la legislación aplicable y con la ordenación urbanística y territorial” -art. 3 Ley 12/2023 (Ley por el derecho a la vivienda)-.
La construcción adquirida, en cambio, era manifiestamente inhabitable a la vista de la prueba practicada, pues no disponía de instalaciones, que habían sido saboteadas tras la ocupación previa a la compraventa, ni de servicios, lo que hacía inhabitable la construcción.
En consecuencia, el coeficiente corrector I que debió aplicarse es 0, ordenando establecer el valor de referencia aplicando ese coeficiente, con la salvedad de que, si el valor de referencia resultante fuera inferior al precio establecido en la escritura pública, deberá tenerse en cuenta el precio pactado a efectos de determinar la base imponible del ITP, como obliga el art. 10 RDLeg. 1/1993 (TR Ley ITP y AJD).
Este pronunciamiento representa un hito importante en la litigación contra el valor de referencia como parámetro de cuantificación de la base imponible del impuesto, cuestión ciertamente compleja teniendo en cuenta los términos legales en que se ha establecido, cuya constitucionalidad se está poniendo en entredicho y está en puertas de entrar a valorarse por parte del Tribunal Constitucional -ver comentario relacionado-.
[Sentencia Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, Sala de lo Contencioso- Administrativo, sede en Burgos, de 10 de febrero de 2025, recurso n.º 55/2024]
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