La DGT dispensa un trato muy pro contribuyente a este tipo de operaciones respecto de los contribuyentes por el IRPF
Según señala la Dirección General de Tributos en esta consulta, en virtud de un contrato de opción, el concedente atribuye al beneficiario el llamado derecho de opción o mejor “facultad de configuración” -por cuanto se trata de una facultad que permite a quien la ostenta configurar una relación jurídica futura a su favor que permite decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la celebración de un contrato, que en el caso de la opción de compra, es un contrato de compraventa: ejercitada la opción de compra se consuma el contrato por el que se concedió y se perfecciona la compraventa-.
Pues bien, el contrato de opción de compra y la ulterior compraventa del inmueble como consecuencia del ejercicio de la opción dan lugar a dos alteraciones patrimoniales diferenciadas en sede del concedente:
–La primera en el momento de la concesión de la opción de compra sobre el inmueble, que se produce en el momento en que tiene lugar dicha concesión y que, al no derivar de una transmisión, se clasifica como renta general a efectos del cálculo del Impuesto. En lo que tiene que ver con el cálculo, su importe vendrá determinado por el valor efectivamente satisfecho siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecería este. Y de ese valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido satisfechos por el concedente. La imputación temporal de esta ganancia deberá efectuarse en el período impositivo en el que se formalice.
–La segunda se producirá en caso de que el beneficiario decida ejercitar la opción y adquirir el inmueble. La transmisión del inmueble por su propietario –el arrendador- ocasionará una nueva alteración patrimonial, en la que el importe de la ganancia o pérdida generada se determinará del siguiente modo: la cuantía recibida previamente por el arrendador en concepto de opción de compra sobre dicho inmueble, así como las cantidades satisfechas por el arrendamiento del citado inmueble hasta el ejercicio de opción de compra se descontarán, si así se tuviera pactado, del precio total convenido por la transmisión de dicha nave, por lo que las rentas derivadas del arrendamiento del inmueble así como el precio de la opción recibidos por el concedente constituirán un menor valor de transmisión del inmueble a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada transmisión. Esta ganancia o pérdida patrimonial deberá imputarse en el período impositivo en el que se ejercite la opción de compra por el adquirente, y se deberá integrar en la base imponible del ahorro.
(DGT, de 22 de octubre de 2019, consulta n.º V2919/2019)
Departamento de Documentación de Garrido