Por tanto, si se otorgan dos escrituras sin solución de continuidad, una de adquisición y otra seguida de constitución de hipoteca, anulada la primera, podrá considerarse que la entidad bancaria es un tercero de buena fe pero no que esté protegido porque lo único que pudo constatar en el momento de la firma de la escritura es que el título de adquisición se remitió al Registro, pero no que estaba inscrito
La cuestión jurídica planteada en el recurso de casación que se analizaba en esta sentencia versaba sobre si, a efectos del art. 34 LH, es necesario que la titularidad del transmitente esté efectivamente inscrita cuando adquiere el tercero, o si basta con que se haya presentado a inscripción.
Recordemos que ese artículo establece que el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de la persona que aparezca en el Registro con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
Sin embargo, en el caso sometido a enjuiciamiento esa inscripción no se había llegado a ejecutar, sino que tan solo se conocía la presentación a inscripción del título de propiedad. En efecto, el adquirente del inmueble como consecuencia de la extinción previa del condominio que pesaba sobre él, constituyó sobre el mismo una hipoteca a favor de una entidad bancaria. La escritura de constitución de la hipoteca se otorgó en la misma notaría inmediatamente después que la de extinción del condominio sobre la finca, y desde la notaría se remitieron por ese orden telemáticamente las copias electrónicas al Registro de la Propiedad, practicándose la inscripción por el mismo orden. Pues bien, lo cierto es que en el momento de la escrituración de la hipoteca esa inscripción no se había producido, sino que tan solo se podía deducir de la situación que se había remitido la información al Registro para su inscripción. Posteriormente, la extinción del condominio fue anulada.
La protección al tercero requiere como requisito objetivo que su acto de adquisición, válido y a título oneroso, sea realizado con el titular registral como disponente y que a su vez el tercero inscriba su adquisición, señala el Tribunal Supremo. Efectivamente, el art. 34 LH exige literalmente que el tercero adquiera el derecho «de la persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo»; es decir, que adquiera de quien conste en el Registro como titular actual del derecho y que del Registro se infiera que tiene poder de disposición del derecho.
Pues bien, según señala la sentencia, no puede negarse la buena fe de la entidad bancaria en casos como este, pues pudo creer razonablemente que el prestatario era propietario de la finca en virtud de la recién otorgada escritura de extinción del condominio, pero también es indudable que carecía del previo requisito de la inscripción del art. 34 LH, pues dada la inmediatez con la que se otorgaron ambas escrituras, su remisión telemática no puede obviar la circunstancia de que cuando se otorgó la escritura de hipoteca no estaba presentada en el Registro la escritura de extinción del condominio.
En consecuencia, declara la nulidad de la hipoteca.
[Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 8 de mayo de 2024, recurso n.º 3710/2019]
Departamento de Documentación de Garrido