La lista de supuestos de transmisión que suponen la extinción del contrato de arrendamiento contenida en ese artículo no es cerrada
El supuesto enjuiciado, tuvo su origen en una demanda de desahucio frente a los ocupantes de los unos inmuebles, contra los que se argumentaba carecer de justo título, puesto que los contratos de arrendamiento que habían sido suscrito con la arrendadora que posteriormente fue declarada en concurso, y entregados en dación en pago, no habían sido inscritos en el Registro de la Propiedad y por tanto no podían ser opuestos frente a la actual propietaria.
Pues bien, se trataba en este procedimiento de aclarar la cuestión de si la adquisición de la propiedad de esas fincas como resultado de la venta instada desde el procedimiento de concurso debía considerarse como uno de los supuestos contemplados en el art. 13.1 LAU, al ser asimilable a la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial, o, si por el contrario, nos encontramos ante un supuesto de enajenación de la vivienda arrendada que no da lugar per se a la extinción del contrato de arrendamiento conforme al art. 14 LAU.
Todo ello pasaba por aclarar si la lista de supuestos de enajenación contenida en el art, 13 LAU es una lista cerrada o no.
Pues bien, por primera vez el Tribunal Supremo se manifiesta señalando que cuando el art. 13.1 LAU utiliza el término o concepto amplio de “resolución del derecho del arrendador”, debemos entender por tal la desaparición del patrimonio del arrendador, por un acto o negocio jurídico no dependiente de su voluntad, del derecho que posibilitó el arrendamiento -en este caso, la propiedad de los inmuebles- y su consiguiente ingreso en el patrimonio jurídico de un tercero.
En consecuencia, el derecho del arrendador se «resolverá» no sólo en los cuatro casos específicamente previstos en la redacción aplicable del precepto -retracto convencional, sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial y opción de compra-, sino en otros que supongan la pérdida del derecho sobre el inmueble que permitía arrendarlo, por un acto o negocio jurídico ajeno a su voluntad.
Pues bien, la dación en pago a que se refería el art. 155.4 LC -actual art. 211 TRLC-, es funcionalmente similar a la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, dado que se produce en el marco de un proceso universal en el que se da lugar a la enajenación de activos, por lo que realmente no tiene carácter voluntario y aunque se plantee como una alternativa a la ejecución forzosa, reúne los requisitos implícitos en el art. 13.1 LAU, en cuanto que supone la transmisión con aprobación judicial del derecho sobre el inmueble que permitía a su titular darlo en arrendamiento.
[Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 21 de octubre de 2024, recurso n.º 3901/2023]
Departamento de Documentación de Garrido