No constando renuncia expresa a la indemnización por clientela, lo que entra en el marco de la esfera dispositiva de las partes -pacto por otra parte habitual en esta clase de contratos-, debe considerarse vivo el derecho a obtenerla
La extinción por el transcurso del tiempo pactado en el contrato de arrendamiento sobre una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará derecho al arrendatario a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado, y el arrendador no la haya aceptado.
La razón de ser de esta previsión, contenida en el art. 34 Ley 29/1994 (LAU), tiene que ver con la posibilidad de que, de alguna forma, el arrendador o el nuevo arrendatario puedan beneficiarse de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario.
Esa fue precisamente la situación de hecho que se produjo en el supuesto litigioso, en la que previamente, además, las partes habían firmado una adenda al contrato inicial en la que acordaron una ampliación del contrato de arriendo por dos años más, señalando que, al finalizar tal periodo de tiempo, se debería entregar el local libre y expedito a la entidad arrendadora.
La primera cuestión litigiosa tiene que ver con la actividad a la que venía dedicándose la demandante en el local arrendado, que quedó convencionalmente determinada y, además, de manera exclusiva, con destino a «bar con terraza».
¿Se trata esta de una actividad de venta al público como exige la aplicación de la norma?
Pues bien, así es según el Tribunal Supremo:
-Porque es susceptible de generar una clientela que dote al local arrendado de un valor económico adicional, derivado de las personas que lo frecuentan habitualmente en su condición de asiduas consumidoras de sus productos -fidelización de clientes que es susceptible de ser disfrutada por quien sustituya al arrendatario en el tráfico mercantil-.
-Desde una interpretación literal del precepto, es comercio -según la primera acepción del diccionario de la RAE- la compraventa o intercambio de bienes o servicios; y bar, el local en que se despachan bebidas que suelen tomarse de pie, ante el mostrador. Finalmente, despachar, en una de sus acepciones, significa vender un género o una mercancía.
Por tanto, un bar es un establecimiento abierto público, en el que se procede a la venta de bebidas que se consumen en el mismo local, dotado con una terraza con tal finalidad (según el caso), abonando el cliente el importe de la bebida, que consume en el propio establecimiento.
A partir de ahí, deben cumplirse estos otros requisitos establecidos en la norma:
-Que se trate de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda habitual – art. 3 LAU-.
– Que, en el local arrendado, durante los últimos cinco años, se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público -tiempo mínimo que el legislador ha considerado como necesario para que pueda formarse una clientela-.
-Que haya transcurrido el plazo de vigencia del contrato suscrito; es decir, que se haya extinguido por el transcurso del tiempo, y no por otras causas ya sean éstas o no imputables al arrendador -se trata, según explica la sentencia, de un supuesto objetivo de extinción del vínculo arrendaticio, como es el transcurso del plazo convencional del arriendo-.
-Que el arrendatario haya manifestado, con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo, su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.
Finalmente, en lo que tiene que ver con su cuantía, la norma también establece previsiones:
-Que el arrendatario haya iniciado en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada.
-Que el arrendatario haya iniciado dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario.
En el caso de autos, es cierto que la demandante se venía dedicando a la industria de hostelería, no solo con el local litigioso, sino en otros tres, uno de ellos en diferente municipio; pero lo cierto es que, en dicho plazo de tiempo, no concertó otro contrato para sustituir al litigioso, ni inició otra actividad diferente; mientras que el nuevo adquirente del uso del local -otra sociedad mercantil-, lo destina a la misma actividad de bar e, incluso, llegó a girar inicialmente con el mismo nombre comercial y parte del personal.
Teniendo en cuenta todo lo anterior, el tribunal de instancia consideró que procedía el abono de la indemnización por clientela, a lo que no obsta -y esta es otra de las cuestiones litigiosas- la firma de la adenda.
Ciertamente, señala el Tribunal, con la firma de la adenda seguían en vigor el resto de las cláusulas del contrato arrendaticio, no reflejándose en ella, ninguna renuncia expresa a la indemnización por clientela, lo que entraba en el marco de la esfera dispositiva de las partes -pacto por otra parte habitual en esta clase de contratos-. Por otra parte, no cabe con la obtención de una prórroga por dos años adicionales, deducir, de forma inequívoca, clara o terminante, que la arrendataria hubiera abdicado de la indemnización que establece a su favor el art. 34 LAU -no hay conexión lógica racional entre la duración del contrato por dos años más, con la renuncia a la indemnización postulada-.
Teniendo en cuenta todo ello, el Tribunal Supremo, no considera errado el fallo de la Audiencia Provincial que consideró que procedía abonar al arrendatario una indemnización en atención al valor de una mensualidad de renta por cada año de duración del contrato, máxime cuando no se ha dirigido ningún esfuerzo probatorio a demostrar que una indemnización así fijada sea desproporcionada a las circunstancias concurrentes.
[Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 19 de junio de 2024, recurso n.º 4135/2019]
Departamento de Documentación de Garrido