No es contrario a ninguna norma imperativa establecer que las prórrogas no tendrán lugar
En el contrato que da lugar al litigio las partes acordaron que, al finalizar su plazo temporal, su duración no podría ser prorrogada, por lo que la finca debería ser desalojada por el arrendatario en la fecha de vencimiento, sin necesidad de denuncia por parte del arrendador. Sin embargo, llegado ese momento el arrendatario se negó al desalojo, por lo que el arrendador interpuso demanda de desahucio por expiración del plazo contractual.
La cuestión a resolver por el Tribunal Supremo era determinar si la ley de arrendamientos rústicos se fundamenta en la vigencia del principio de la libre autonomía de la voluntad de los contratantes, como resulta de su exposición de motivos, y por tanto si el pacto de la exclusión de la prórroga del contrato es perfectamente lícito.
Pues bien, la Ley 49/2003 (Ley de arrendamientos rústicos) establece que los arrendamientos rústicos tendrán una duración preceptiva mínima e inderogable de cinco años. Por tanto, la consecuencia jurídica que implica pactar un plazo menor es que la estipulación que así lo establezca, será «nula y se tendrá por no puesta» -art. 12-.
Este plazo legal aparece además reforzado por un sistema de prórrogas tácitas de cinco años, aplicable mientras no se produzca la denuncia del contrato por parte del arrendador con un año de antelación a la fecha de vencimiento, o no se produzca la entrega de la finca por el arrendatario llegado el término final.
Todo ello está pensado, señala el Tribunal Supremo, para proteger al arrendatario en la inversión que haya podido llevar a cabo para poder desarrollar su actividad agraria y para que pueda planificarla concertando, en su caso, un nuevo contrato de arriendo, ya lo sea con el mismo o distinto arrendador.
Además, dentro de las facultades dispositivas que la ley les confiere, podrán pactar un plazo de arriendo superior a los cinco años. Asimismo, cumplido el plazo legal, el legislador remite de nuevo al principio de la libre autonomía de la voluntad al señalar que, a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa, el arrendatario pondrá a disposición del arrendador la posesión de las fincas arrendadas si el arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, si se lo hubiera notificado con un año de antelación.
Así las cosas, ¿puede eliminarse voluntariamente el sistema de prórrogas tácitas?. A juicio del Tribunal Supremo no hay óbice cuando la propia norma señala que dicho régimen de prórrogas rige a no ser que las partes hubieran dispuesto otra cosa, ya sea al celebrar el contrato o en un momento posterior.
Ni se trata de un pacto contrario a una norma imperativa -respeta el plazo legal de cinco años-, ni es contrario a las costumbres ni al orden público, ni entra en colisión con la voluntad del legislador.
Desde el punto de vista del arrendatario tampoco se frustra ningún interés jurídico a su favor por cuanto conoce de antemano cuál va a ser la duración del contrato, nunca inferior a los cinco años, y sin posibilidad, por haberse así expresamente pactado de prórrogas tácitas, lo que conscientemente asumió con la obligación de devolución de las fincas al concluir el periodo de duración que pactó.
En definitiva, la Ley de 2003 ha derogado el régimen de las prórrogas legales dependientes de la voluntad del arrendatario de la norma anterior y brinda un nuevo espacio a la autonomía de la voluntad al permitir pactar un plazo mayor de duración, con el que se pueden conciliar los intereses de arrendador y arrendatario, así como las pretensiones inversoras de este último con la finalidad de mejorar la explotación agraria. Por consiguiente, no es contrario al art. 1255 del CC, convenir, de antemano, que tales prórrogas no tendrán lugar.
En conclusión, un pacto como el litigioso pertenece a la esfera dispositiva de los contratantes y, por consiguiente, les vincula, al ser eficaz y no nulo.
[Sentencias Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 23 de mayo de 2024, recurso n.º 2912/2023 y, de 8 de mayo de 2024, recurso n.º 9356/2022]
Departamento de Documentación de Garrido