El acuerdo sobre las calidades es un acuerdo principal que afecta a la compraventa y que se transmite con ella
Se discutía en este pronunciamiento la legitimación de los segundos compradores de viviendas para el ejercicio de la acción de responsabilidad contractual frente al constructor a costa de la diferencia de calidades entre los materiales empleados y los que se detallaban en la Memoria de Calidades entregada a los compradores y que fue objeto de oferta publicitaria.
Pues bien, el Tribunal Supremo se apoya en pronunciamientos anteriores para terminar señalando que los nuevos adquirentes están legitimados –ex art. 1257 CC- en acciones como ésta para reclamar en defensa de sus derechos, adquiridos derivativamente en base a la compraventa de los anteriores titulares, que nunca renunciaron a ellos.
Y, para mayor fortaleza, también señala que la acción ejercitada tiene trascendencia sustancial en aras a preservar la integridad del bien, en cuanto se incumplió manifiestamente el compromiso adquirido en virtud de la Memoria de Calidades, documento que integra con carácter esencial la compraventa, tal y como se deduce de la normativa en defensa de los consumidores aplicable, que exige que se respete lo ofertado publicitariamente y que se tenga a disposición de los compradores la referencia a los materiales empleados.
No se trata de un pacto contractual secundario, sino de una referencia normativamente obligada que se ha de incluir en el contrato, mediante el anexo de la Memoria de Calidades, por lo que no puede defenderse la posición de la promotora en el sentido de calificarlo como una mera condición accesoria que desplazaría la relatividad del contrato -el contrato sólo afecta a los otorgantes-, dado que forma parte del núcleo o contenido esencial de los compromisos adquiridos.
En conclusión, los segundos adquirentes tienen legitimación activa para reclamar frente a la promotora defectos en la calidad de los materiales empleados en la construcción.
(Sentencia Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 22 de junio de 2022, recurso n.º 163/2019)
Departamento de Documentación de Garrido