El Tribunal Supremo niega que la demanda suponga la resolución del contrato y que por tanto tengan naturaleza indemnizatoria
Las cantidades no abonadas por el arrendatario, con independencia de que se hubieran devengado antes o después de la presentación de la demanda del juicio de desahucio y con independencia de que hubieran sido percibidas o no tras la sentencia estimatoria de sus pretensiones constituyen, a todos los efectos, «renta debida» y, por ende, en sede de IRPF han de calificarse de rendimientos de capital inmobiliario, a imputar al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor.
En estos términos tan tajantes se expresa el Tribunal Supremo en su análisis de la naturaleza jurídica de este tipo de rentas, apartándose por completo del planteamiento del recurrente, que consideraba la posibilidad de que se declarase que tales cantidades se percibieron «tras la resolución contractual» por cuanto, en su opinión, ésta «tiene lugar en el mismo momento en que el arrendador, en ejercicio de su derecho, da por resuelto el contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta», entendiendo que esas cantidades debían calificarse como derivadas de la «responsabilidad indemnizatoria del perjuicio que experimenta el arrendador por la privación de su derecho a la posesión y disfrute del inmueble», por el tiempo posterior durante el que el arrendatario está en la posesión ilícita -sin título- del inmueble.
Defendía el recurrente que el «arrendamiento inexistente, por resuelto, no genera rentas ni presentes ni futuras», que la resolución del contrato de arrendamiento tiene lugar en el momento en que el arrendador ejercita la facultad de resolverlo si el arrendatario no impugna judicialmente tal decisión o lo hace y pierde o, dicho de otro modo, que la resolución judicial que acuerda el desahucio tiene naturaleza declarativa y no constitutiva.
Sin embargo, el Tribunal Supremo se aleja antagónicamente de ese planteamiento, señalando que la resolución del contrato tiene lugar, precisamente, por la constatación judicial de dicho impago sin que el arrendatario demandado haya enervado la acción de desahucio en la forma legalmente establecida.
Y es que, si el desahucio viene determinado por la falta de pago de la renta y si la ley concede al arrendatario demandado la posibilidad de abonar dicha renta en un momento posterior a la presentación de la demanda de desahucio -hasta antes de la celebración de la vista- es evidente que el contrato de arrendamiento subsiste con posterioridad a la presentación de dicha demanda.
Y más allá de la trascendencia civil de la cuestión, la norma tributaria no ampara otra cosa: al tratarse de rentas que derivan del arrendamiento, las cantidades controvertidas deben calificarse de rendimientos íntegros de capital inmobiliario sobre la base del art. 22.1 Ley 35/2006 (Ley IRPF): «Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.».
En conclusión, las cantidades que el arrendador tiene derecho a percibir tras la interposición de una demanda de desahucio por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas a la misma, -demanda a la que acumula la acción de reclamación de las cantidades que se devenguen con posterioridad a la presentación de ésta y hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca- , tienen la calificación de rendimiento de capital inmobiliario, a imputar al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor.
(Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso- Administrativo, Sección 2.ª, de 14 de diciembre de 2021, recurso n.º 5253/2020)
Departamento de Documentación de Garrido