La denegación de la licencia de actividad por el Ayuntamiento, necesaria para que pueda desarrollarse la que es la esencia del local arrendado, derivada de la falta de comunicación de transmisiones anteriores, y, por otro lado, la advertencia, de que si se sigue llevando a cabo se adoptarán las medidas que en derecho procedan, incluida, en su caso, la clausura del local, perturban el disfrute del local que facultan para el ejercicio de la acción resolutoria
Analizó el Tribunal Supremo en esta sentencia la cuestión de si la denegación de la licencia de actividad al arrendatario de un local de negocio constituye o no causa de resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendador.
En el caso de autos, el titular de la licencia -arrendador original- se la transmitió a un arrendatario anterior, que no se la re-transmitió al finalizar su contrato al arrendador actual, lo que deriva en la negativa del Ayuntamiento a reconocer su titularidad, a falta de legitimación en el transmitente que, bajo su criterio, debía ser aquel arrendatario.
La decisión del Ayuntamiento es totalmente acertada a juicio del tribunal: el arrendatario no tenía relación jurídica ni la había mantenido tampoco con el arrendatario anterior; ni siquiera hay constancia de que estuviera al tanto de la relación arrendaticia, de la cesión de la licencia y de la falta de recuperación de la misma y, por ende, que ello podía acabar imposibilitando su propio reconocimiento como titular de la actividad al haber obtenido la cesión de la licencia de quien el Ayuntamiento podía considerar carente de legitimación para transmitirla.
Por tanto, sigue señalando, si alguien debía solucionar el problema no era el arrendatario sino el arrendador, o el arrendatario anterior, sobre quienes pesaba la obligación de ceder la licencia y, consecuentemente, de realizar todo cuanto fuera necesario de cara a su cumplimiento, del que no cabe hacer responsable, en ninguna medida, al arrendatario actual.
Tampoco a éste cabe reprocharle, como hiciera la sentencia de instancia, que instara la resolución del contrato. No puede valorarse en un caso como éste como abusivo o contrario a las reglas de la buena fe el ejercicio del derecho a la resolución, sino como la más natural y lógica reacción de quien, ante el incumplimiento de una obligación contractual transcendente y la existencia de un impedimento para continuar con el funcionamiento de su actividad, actúa de inmediato en defensa de sus legítimos intereses.
A ello no obsta que el arrendador haya asumido la responsabilidad de obtener la eficacia de la cesión de la licencia en favor del arrendatario y articulado los medios impugnatorios a su alcance, como pretendía asimismo la sentencia de instancia, si no que “lisa y llanamente”, una de sus principales obligaciones era ceder la licencia.
Finalmente, no es baladí la advertencia del Ayuntamiento de clausurar la actividad, señala la sentencia: no pueden considerarse cumplidas las obligaciones del arrendador cuando dicho ejercicio se ve amenazado por la actuación administrativa que aduce como fundamento un funcionamiento de la actividad sin licencia, que viene motivado no por circunstancias imputables al arrendatario o de las que este tenga la obligación de hacerse cargo, sino por razones que apelan directamente al arrendador, a quien la Administración no reconoce capacidad para transmitir la licencia.
Como consecuencia de todo ello, y a pesar de la falta de coincidencia fáctica en los hechos, el Tribunal Supremo considera aplicable su jurisprudencia en el sentido de que, el incumplimiento de la finalidad perseguida por el arrendatario al concertar el arrendamiento, cuando no resulta posible utilizar el local arrendado para la actividad de negocio a la que debe dedicarse con arreglo a las cláusulas del contrato, constituye una causa que legitima para el ejercicio de la acción resolutoria. La entrega del local arrendado sin las condiciones necesarias para cumplir el destino pactado comporta un incumplimiento de la obligación de entrega del arrendador que faculta para el ejercicio de la acción resolutoria. Si el arrendador no ha cumplido con la obligación que le impone el artículo 1554.3 CC de evitar toda perturbación de derecho que, por la falta de concesión de la licencia necesaria para desarrollar la actividad que es esencia del negocio, el arrendatario queda a merced de cualquier comprobación de la Administración, que puede llevar a impedirla, ante esa situación de carencia de posibilidades de disfrute, no puede imponerse una vigencia contractual de imposible realización.
(Sentencia Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 20 de abril de 2022, recurso n.º 4231/2019)
Departamento de Documentación de Garrido