El diferimiento durante un tiempo de su ejercicio, lejos de constituir una actuación contraria al principio de la buena fe, puede ser interpretado en sentido contrario, como una manifestación de la voluntad de mantener el contrato con la aspiración de obtener las prestaciones convenidas
La cuestión que se planteaba en este pronunciamiento era la de si quien promueve una acción judicial en ejercicio de un derecho -en el caso, de resolución- años después del nacimiento de la acción, pero dentro del plazo de prescripción actúa de forma desleal, cuando en ese periodo se han constituido derechos sobre los bienes objeto de contrato que, como consecuencia de la resolución, están llamados a extinguirse.
Nos recuerda el Tribunal que el art. 7 CC establece que «los derechos deben ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe» y que la buena fe contractual tiene su trasfondo en el retraso desleal en el ejercicio del derecho, aquél que se produce cuando el titular de un derecho no se ha preocupado durante mucho tiempo de hacerlo valer hasta el punto crear la confianza en la contraparte con su actitud omisiva, de que objetivamente ya no se ejercitará tal derecho.
Pues bien, hay circunstancias, como las que concurren en el caso, que permiten concluir que no se produce ese retraso desleal en el ejercicio del derecho:
-La acción resolutoria que se ejercita en este procedimiento fue precedida de un requerimiento extrajudicial dirigido a la contraparte para que ésta se aviniera a reconocer la resolución del contrato de permuta por incumplimiento de su obligación, al haber transcurrido el plazo pactado sin haberse procedido a la entrega de los inmuebles. Por tanto, señala el Alto Tribunal, desde aquella fecha la entidad cesionaria era conocedora no sólo de que se encontraba en riesgo de resolución del contrato por concurrencia del presupuesto objetivo del incumplimiento, sino de que los cedentes del suelo habían ya formalizado y notificado su voluntad de resolver el contrato. Ninguna confianza podría, por tanto, albergar en una supuesta renuncia a la acción resolutoria.
-Los pactos novatorios del plazo fijado para cumplir la obligación de entrega formalizados con posterioridad a la firma del contrato de permuta pusieron de manifiesto el interés y la voluntad de los cedentes del suelo de mantener la relación contractual y obtener los inmuebles acordados como contraprestación. Se trata de actuaciones que se enmarcan en el principio de conservación del negocio jurídico, señala la sentencia, facilitando el cumplimiento de la prestación que correspondía a la cesionaria -en la primera ocasión por la licencia de obras concedida dada la obligación de solicitar permisos municipales para ocupar parte del espacio público durante la ejecución de la obra, y en el segundo como consecuencia de las dificultades derivadas del cambio de empresa constructora-.
-La condición resolutoria pactada no incluyó ninguna previsión sobre caducidad convencional, y la acción resolutoria ni estaba prescrita ni estaba próxima a prescribir cuando se ejercitó, teniendo en cuenta el plazo de quince años que fijaba entonces el art. 1964 CC para las obligaciones personales.
-El hecho de que el derecho de cuyo ejercicio se trata fuera un derecho inscrito en el Registro de la Propiedad, con asiento vigente a la fecha del inicio del procedimiento, comporta una presunción legal de existencia del propio derecho, en la forma determinada por el asiento, hasta su cancelación. Por otra parte, no consta la cancelación de dicho asiento, ni tan siquiera el mero intento o solicitud de cancelación, ni por parte de la cesionaria, ni por parte de los terceros inscritos y anotados con posterioridad.
Y es que, como ya había señalado el Tribunal en pronunciamientos anteriores «la realidad social de la crisis económica (que era el caso de autos) impone a los tribunales la búsqueda de soluciones equilibradas que, ante contratos de compraventa de vivienda celebrados antes de manifestarse la crisis pero que deban consumarse después, tengan en cuenta las circunstancias sobrevenidas que dificulten el cumplimiento de sus obligaciones por el comprador pero, también, eviten pretensiones meramente oportunistas de este de desvincularse del contrato alegando como incumplimientos esenciales del vendedor los que no sean tales«.
Todo ello lleva a la estimación de la pretensión de cancelación registral de las inscripciones y anotaciones posteriores a la condición resolutoria, que fue negada en la instancia, en cuanto a las fincas inscritas a favor de la sociedad obligada a realizar la construcción.
(Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, de 1 de octubre de 2021, recurso n.º 5278/2018)
Departamento de Documentación de Garrido