El fiador es deudor de su propia obligación, no de la obligación principal garantizada
El este caso una finca urbana propiedad proindiviso de dos titulares es objeto de contrato de permuta de finca por obra futura con una empresa. Mediante tal contrato de permuta -formalizado en escritura pública- la propiedad de dicha finca pasa a tenerla la empresa, recibiendo como contraprestación los anteriores titulares de la misma, en el momento de la celebración del contrato, una cantidad económica, y la entrega, en el momento determinado por el contrato, de varias viviendas -con sus respectivas plazas de garaje y trasteros- construidas en la citada finca.
Para garantizar el cumplimiento de la entrega de tales viviendas se otorgó por parte de la empresa a los anteriores titulares de la finca, en el momento de la celebración del contrato de permuta, un aval bancario solidario para cada uno de ellos. Cada uno de los avales garantizaba una cantidad económica, si alcanzado el plazo máximo de presentación de solicitud de licencia municipal de obras -en el plazo de cuatro meses a contar desde el momento de recepción de las obras de urbanización por parte del Ayuntamiento- o si llegado el plazo máximo de entrega de la obra futura, no se hubiera procedido a la entrega de tales viviendas.
Llegado el indicado momento los anteriores titulares de la finca podrían optar entre ejecutar el aval -a través de requerimiento fehaciente formulado a la entidad avalista-, o solicitar -por cualquier medio- el cumplimiento de entrega de la citada obra futura.
Antes de la entrega de la obra futura, la empresa vendió la mencionada finca a un tercero.
En el marco de tales circunstancias los interesados reclaman a la entidad bancaria el cumplimiento de los avales por considerar que la empresa ha incumplido la obligación prevista en el contrato de permuta, al devenir imposible su cumplimiento como consecuencia de la venta de los terrenos. La entidad bancaria demandada se opone a la ejecución de los mencionados avales al entender que no se ha producido el incumplimiento por parte de la empresa, ya que las obligaciones garantizadas por los avales estaban sujetas a un término inicial suspensivo: la previa entrega por parte del agente urbanizador al Ayuntamiento de los terrenos una vez urbanizados, circunstancia que alega no se ha producido por causa ajena a la citada empresa.
El Tribunal Supremo debe pronunciarse sobre si la empresa ha incumplido las obligaciones previstas en el contrato de permuta y garantizadas mediante los referidos avales.
Expone el Tribunal, respecto de la naturaleza y características del contrato de fianza, que mediante ésta “se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero en el caso de no hacerlo éste». Afirma en este sentido que se trata de una institución de garantía de naturaleza personal por la que se garantiza el cumplimiento de una obligación ajena mediante la constitución de un nuevo vínculo obligatorio, accesorio de la obligación principal (distinto de ésta), dotado de contenido propio, y con su propia y específica causa de garantía, por el cual se vincula el patrimonio del fiador a la eventual acción ejecutiva del acreedor en caso de que el deudor principal no cumpla su obligación.
Destaca el Tribunal Supremo que el fiador es deudor de su propia obligación, no de la obligación principal garantizada. Es decir, en el caso concreto la obligación del pago de una determinada cantidad de dinero, a modo de prestación sustitutiva y equivalente de la obligación principal, que era solicitar licencia urbanística, ejecutar la construcción, y entregar determinados inmuebles. Por ello, puede concluirse que las dos características propias de la fianza son: la accesoriedad (dependencia funcional de la obligación accesoria respecto de la principal) y la subsidiariedad (el fiador debe cumplir su obligación si el deudor incumple la suya).
Añade el Tribunal Supremo, que al igual que en el caso enjuiciado, se puede pactar la fianza con carácter solidario, supuesto en que también concurren dos obligaciones de naturaleza distinta (principal y accesoria).
Delimita también el Tribunal las prestaciones propias de un contrato de permuta de suelo por obra futura, cuya naturaleza afirma que es la de un contrato atípico. Afirma el Tribunal que del contrato de permuta pueden derivarse una multiplicidad de relaciones jurídicas que pueden incluir contratos de compraventa, permuta y arrendamiento de obras. Siendo todas ellas diferentes figuras que dan lugar a un único contrato mixto o complejo.
En relación al caso concreto manifiesta el Tribunal Supremo que en dicho tipo contractual en ocasiones se incorporan prestaciones propias del arrendamiento de obra, pero la obligación de la construcción de las viviendas que deben ser entregados no implica que haya de ser ejecutada directamente por tal empresa.
El Tribunal parte de la diferencia entre un contrato típico de permuta -en el que ambas cosas existen y están determinadas desde su celebración-, y el contrato atípico en que la parte que cede la finca posee un derecho personal o de crédito frente a la empresa que ha adquirido tal finca, pero hasta que no se construya la vivienda no se concretarán los bienes objeto de transmisión para el cedente de la finca. Lo destacable a estos efectos, por tanto, no es quién ejecute las obras (que pueden ser subcontratadas con un tercero), sino quién asume la obligación de entregar las viviendas.
Señala el Tribunal Supremo que estas obligaciones se sometían a unos términos iniciales o suspensivos que aplazaban el momento del cumplimiento de dicha prestación, constituyendo el evento que determina el inicio del cómputo del plazo para solicitar la licencia de obras y, en consecuencia, para poder iniciar el cómputo del plazo para ejecutar la construcción y la entrega de los inmuebles. Asimismo, el contrato preveía una serie de causas justificadas de dilación o suspensión de esos plazos.
En consecuencia, en el momento de iniciar el procedimiento judicial no se había producido la entrega de los terrenos urbanizados al Ayuntamiento, siendo este hecho acreditación suficiente de que no se ha producido el evento que determinaba el “dies a quo” del plazo para el cumplimiento de las obligaciones consistentes en solicitar la licencia municipal de obras y, para comenzar y concluir la construcción. Ello lleva al Tribunal Supremo a concluir que las prestaciones objeto de estas obligaciones se encuentran en suspenso y son inexigibles.
Distingue el Alto Tribunal las obligaciones que no tienen señalado plazo y que, por tanto, son exigibles inmediatamente -en las que la perfección del contrato y la exigibilidad de la obligación coinciden en el tiempo-, de las obligaciones a término o sujetas a un plazo, como las del caso concreto -las cuales tienen su eficacia suspendida durante el tiempo que media entre la celebración del contrato y la llegada del término-. En relación a estas últimas destaca que la obligación existe, pero su ejercicio y exigibilidad están aplazadas, de conformidad con el artículo 1125 del Código Civil que prevé que “las obligaciones para cuyo cumplimiento se haya señalado un día cierto sólo serán exigibles cuando el día llegue», siendo esto -como se ha indicado- lo que ha ocurrido en el caso enjuiciado.
Finalmente, añade el Tribunal respecto del contrato de fianza, que tal como tiene establecido en su jurisprudencia no cabe una interpretación extensiva de los términos en los que la misma se concretó, excluyendo toda posibilidad de extender tal garantía a obligaciones distintas de las comprendidas en la misma. Por tanto, concluye que la fianza ha de ser expresa y no debe extenderse a más de lo contenido en ella, debiendo hacerse siempre una interpretación restrictiva a favor del deudor.
(Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, de 2 de febrero de 2021, recurso nº 784/2018)
Departamento de Documentación de Garrido