El Alto Tribunal interpreta los efectos de la tácita reconducción en un contrato de arrendamiento con estas características
El contrato que da origen al pleito es un contrato de arrendamiento de local de negocio por un plazo inicial de dos años, susceptible de una única prórroga con un límite temporal de ocho años, sin perjuicio de la posible celebración de un posterior acuerdo expreso por el cual se renovase tal contrato.
En virtud de dicho contrato se establecía expresamente que al término del plazo contractual la arrendataria estaría “obligada a devolver la oficina arrendada, sin que pueda alegar tácitas reconducciones, ni siquiera en el caso de que terminado el plazo pactado permaneciera ocupando Io arrendado más de 15 días». Añadiendo el propio contrato en este sentido que “el término final acontecerá sin necesidad de preaviso por parte de la arrendadora, entendiéndose a la llegada de dicho término incumplida la obligación de la arrendataria de entregar la oficina arrendada, si ésta no las hubiera dejado libre, vacía y expedita en poder de la arrendadora».
Pues bien, los hechos demuestran que, transcurrido el plazo contractual, la arrendataria continuó en el uso del local abonando mensualmente la renta y, producida la compraventa del inmueble, el nuevo propietario tuvo que instar la extinción del contrato de arrendamiento dando un plazo para el desalojo del mismo, siendo la negativa del arrendatario a desalojar el local la que ha dado lugar a la presentación de la demanda de desahucio por expiración del plazo contractual, que ha sido estimada en la instancia y frente a la que se alza el recurso de casación que da lugar a la sentencia que comentamos.
El recurso de casación presentado ante el Tribunal Supremo se fundamenta en la infracción del art. 1581 del Código Civil, que regula el periodo de vigencia del contrato en tácita reconducción en función de la renta abonada, según sea anual, mensual o diaria.
En su análisis del caso el Tribunal Supremo parte del artículo 1571 del Código Civil en virtud del cual “el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta». Por ello, añade el Tribunal Supremo “producida la adquisición del inmueble arrendado, tratándose de un contrato regido por el Código Civil, y habiendo exteriorizado la entidad compradora mediante comunicación dirigida a la parte demandada, el mismo día de la compra del inmueble, la intención de dar por finalizada la ocupación del local arrendado por la parte demandada, dándole un plazo para dejarlo libre y expedito a su disposición, es evidente que no puede operar una supuesta tácita reconducción, siendo la demandada una tenedora de la cosa sin título para seguir usando y disfrutando de la cosa”.
Señala el Tribunal que en el caso de autos consta la voluntad expresa de dar por finalizado el arrendamiento por la parte demandante no habiendo sido excluida tal facultad mediante pacto en contrario, del mismo modo, añade el órgano juzgador, que “no nos hallamos ante un arriendo inscrito en el registro merecedor de protección jurídica, ni existe una disposición legal que exija respetar el vínculo arrendaticio anterior”. Por tanto, entiende que no se dan las circunstancias para dar por justificada una tácita reconducción.
En este sentido, y para mayor abundamiento, el Alto Tribunal añade que “en el contrato de arrendamiento se había renunciado expresamente a la tácita reconducción, considerándose a partir de los ocho años incumplida la obligación de la arrendataria de entregar la oficina arrendada”. Por ello, interpreta que la continuidad en la posesión del local por la demandada no puede estimarse como manifestación de la continuación tácita del contrato primitivo sino como un contrato renovado cuya renta se abona mensualmente con una vigencia, por lo tanto, por periodos mensuales.
(Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, de 10 de noviembre de 2020, recurso nº 6118/2019)
Departamento de Documentación de Garrido