Pagar sin hacer uso del inmueble o recibir como si se tuviera arrendado puede no necesitar de moderación judicial por no ser extraordinariamente superior al daño efectivamente sufrido por el acreedor
En el contrato sometido a enjuiciamiento se pactó expresamente una cláusula contractual conforme a la cual si cualquiera de las dos partes daba por extinguido el contrato antes de su vencimiento, la parte que lo rescindiera anticipadamente debería abonar a la otra parte el importe correspondiente a todas las rentas del periodo contractual que restare por cumplir hasta el vencimiento del contrato.
En las obligaciones con cláusula penal, como ésta, la pena sustituye a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, salvo que se haya pactado otra cosa.
No obstante, el art. 1154 CC habilita al Juez a modificar equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido cumplida en parte o irregularmente por el deudor.
Sin embargo, como ha señalado la jurisprudencia del Tribunal Supremo, el uso de las facultades de moderación judicial no operan cuando las partes contemplaron expresamente el incumplimiento total o parcial como supuesto concreto de aplicación de la cláusula penal, determinando las consecuencias jurídicas derivadas de la inobservancia de las estipulaciones contractuales o posibilitando el desistimiento unilateral.
Esta no es otra que una manifestación más del principio de la libre autonomía de la voluntad de las partes que consagra el art. 1255 del CC, que establece que los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
Pero esa libertad de pactos no es ilimitada: el Tribunal Supremo ha reconocido que la pena puede moderarse judicialmente aplicando el artículo 1154 CC, cuando la diferencia entre ella y los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de lo pactado sea tan extraordinariamente elevada, que deba atribuirse a que, por un cambio de circunstancias imprevisible al tiempo de contratar, el resultado dañoso efectivamente producido se ha separado de manera radical, cuantitativamente hablando, de lo razonablemente previsible al tiempo de contratar, lo cual deberá ser probado por el deudor obligado a cumplir con la cláusula penal. Aplicar, en un supuesto así, la pena en los términos pactados resultaría tan incongruente con la voluntad de los contratantes, como hacerlo en caso de que la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor, señaló en el Tribunal Supremo en un pronunciamiento anterior.
Pues bien, aplicado todo ello al caso de autos resulta lo siguiente:
-Las partes contratantes eran personas jurídicas privada y pública, respectivamente, que al amparo de la libre autonomía de la voluntad y sin duda debidamente asesoradas, pactaron la inclusión en el contrato de la cláusula litigiosa, que no favorecía en este caso de forma exclusiva a una de las partes, sino que operaba en beneficio de ambas, y constituía expresión de la importancia contractual dada a que se respetara la duración del plazo convencional a que se habían comprometido.
-Una protección de tal clase tenía sentido si se considera que la arrendadora adquirió el inmueble para que la demandada pudiera ampliar sus dependencias, contiguas con el edificio objeto del arriendo -precisamente el contrato contenía una amplia autorización para ejecutar obras en el edificio y comunicarlo con la sede de la arrendataria-. Y para obtener la titularidad del inmueble, objeto del contrato, y de esta manera cederlo en arrendamiento a la demandada, la actora concertó un contrato de leasing, con un importante coste.
-A la fecha de entrega del edificio por parte de la arrendataria, se encontraba en un estado cuya subsanación requería una importante inversión.
-El inmueble no se pudo alquilar después de la entrega de llaves, a lo que habría que adicionar los gastos necesarios para la reparación y adaptación del inmueble para incorporarlo al mercado, cuya cuantía requería una importante inversión.
Todo ello conduce al Tribunal a considerar que no se ha acreditado una excepcional alteración sobrevenida de circunstancias afectantes a la economía del contrato al tiempo de ser concertado; y en especial no se ha acreditado que la cláusula penal pactada sea extraordinariamente superior al daño efectivamente sufrido por el acreedor.
(Sentencia Tribunal Supremo, Sala Civil, Sección 1ª, de 5 de julio de 2021, recurso n.º 125/2019)
Departamento de Documentación de Garrido