La ganancia viene representada por el precio recibido vinculado a la propia conservación del inmueble, a su no disposición o transmisión en un tiempo determinado y a facilitar la futura formalización, en su caso, de la venta
La cuestión que representaba interés casacional en esta ocasión era la de determinar si la ganancia patrimonial generada como consecuencia de la concesión de un derecho de opción de compra sobre un bien inmueble tiene o no un período de generación y, en atención a ello, se debe integrar en la base imponible general (en todo caso) o especial del IRPF (si el período de generación es superior al año), atendiendo a si el derecho de opción nace ex novo en el momento de su otorgamiento o si nace en el momento en el que el concedente adquirió la propiedad del elemento patrimonial de la que deriva la opción.
A ella responde el Tribunal Supremo señalando que la concesión de una opción de compra sobre un inmueble supone un ejercicio y limitación del derecho de disposición propio del titular, que representa una alteración en la composición del patrimonio del propietario del bien, situación susceptible de ser incluida en el concepto de alteración patrimonial, por lo que la renta obtenida es una ganancia patrimonial que tributa de manera independiente a la que, en su caso, sea la posterior alteración patrimonial devengada con ocasión de la venta.
Por otro lado, el contrato de opción de compra no necesita de una actividad posterior de las partes para el desarrollo de las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa se perfeccione y ejecute, con obligación para el cedente.
En consecuencia, la renta obtenida a cambio de ofrecer el derecho de opción de compra constituye un hecho imponible grabado por el IRPF que, puesto que el derecho de opción se constituye al tiempo de concederse aquel por el sujeto pasivo, debe integrarse en la parte general de la renta, al no poderse hablar de periodo de generación alguno, a diferencia lo que sostenía la recurrente.
Su importe viene determinado por el valor efectivamente satisfecho siempre que éste no fuera inferior al de mercado.
Finalmente, la posterior transmisión de la finca puede producir a su vez una nueva ganancia o pérdida de patrimonio, cuyo importe se determinaría según lo dispuesto en el art. 35.1.b) Ley 35/2006 (Ley IRPF) – corregido por el importe de las inversiones y mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición- y la renta se integraría en la parte especial de la base imponible si el inmueble hubiera sido adquirido con más de un año de antelación a la fecha de transmisión o, en caso distinto, en la parte general de la base imponible.
En definitiva, no hay coste de adquisición o mejora alguna que considerar a los efectos de la cuantificación de la correspondiente ganancia. Tal y como señala el Tribunal, sólo cabe identificar como ganancia patrimonial el precio que se percibe directamente vinculado a la propia conservación del inmueble, a su no disposición o transmisión en un tiempo determinado y a facilitar la futura formalización, en su caso, de la venta.
(Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 2.ª, de 7 de septiembre de 2020, recurso n.º 723/2018)
Departamento de Documentación de Garrido