En tal caso, deberá quedar probada por hechos objetivos la intención del adquirente de destinarlas al arrendamiento y finalmente, cumplirse los requisitos para la aplicación de la bonificación del 40%, establecida para los contribuyentes acogidos al régimen especial del IS
En la consulta que comentamos en esta ocasión, la sociedad consultante, que pretendía la aplicación del régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda del Impuesto sobre Sociedades, pretendía aclarar si a las adquisiciones de viviendas que realizó durante el ejercicio previo a la aplicación del régimen fiscal especial, les sería de aplicación el tipo reducido del IVA del 4 por ciento, teniendo en cuenta que, en el momento de la adquisición de los inmuebles podía acreditarse las siguientes circunstancias:
-La sociedad tiene como actividad principal el alquiler de viviendas con carácter de “habitual”.
-Que ya disponía de viviendas en propiedad alquiladas como viviendas habituales.
-Que, atendiendo a los compromisos adquiridos en virtud de contratos privados suscritos con los vendedores, dispondría de más de 8 viviendas puestas en arrendamiento a la finalización del período impositivo previo al que pretendía la aplicación del régimen especial del IS.
-Comunicó a la AEAT la opción por el régimen fiscal especial, que se aplicaría a partir del 1 de enero del ejercicio siguiente.
Pues bien, recuerda la Dirección General de Tributos que la aplicación del tipo reducido a la adquisición de viviendas por entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas requiere dos condiciones:
-Que la entidad adquirente aplique el régimen especial previsto en el capítulo III del Título VII de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.
-Que a las rentas derivadas del posterior arrendamiento de la vivienda adquirida les sea aplicable la bonificación establecida en el art. 49.1 Ley 27/2014 (Ley IS).
No obstante, señala el órgano consultivo, procedería la aplicación del tipo impositivo reducido a las adquisiciones de viviendas terminadas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades que se transmitan conjuntamente, efectuadas por una entidad como la consultante que, en el momento de dicha adquisición, todavía no cumpliera los requisitos necesarios para poder aplicar el régimen especial IS para entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, siempre que esa entidad tuviese la intención, confirmada por elementos objetivos que deberán concurrir a la fecha de la adquisición, de dedicar las viviendas que adquiera en el año siguiente al arrendamiento y vaya a tener derecho a la bonificación establecida en el art. 49.1 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades respecto de las rentas que vaya a percibir del referido arrendamiento.
En caso contrario, la entrega de las viviendas tributaría al tipo del 10 por ciento.
Mantiene, por tanto, su criterio la DGT, ya manifestado en la lejana consulta de 31 de enero de 2019 V0211/2019, aportando seguridad jurídica a los contribuyentes interesados en la aplicación del régimen especial.
[Consulta DGT, de 13 de octubre de 2025, consulta n.º V1826/2025]
Departamento de Documentación de Garrido