No hay cláusula abusiva (ni desequilibrio) cuando a ambas partes se les atribuye la posibilidad de separarse del contrato mediante el juego de las arras penitenciales y deben abonar la misma suma de dinero -eso sí, perdiéndola los reservistas y obligándose a devolverla doblada la promotora-
Recuerda el Tribunal Supremo que debemos distinguir entre diferentes modalidades de arras: a) confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, b) penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, y c) penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada.
Pues bien, en la propia literalidad de la cláusula controvertida la cláusula se define como penitencial. En efecto, en el precontrato se indica que los reservistas entregan la cantidad de 6.000 euros, y que «esta cantidad se entrega en concepto de arras penitenciales, según lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil».
No concurriendo dudas sobre la calificación de las arras, adquieren importancia otros de los argumentos de parte, entre ellos el destacado en el título de este comentario:
Desequilibrio contractual
El contrato incorporaba al pacto de arras una condición contractual que imponía al consumidor la obligación de firmar el contrato de compraventa proyectado en el plazo de 30 días a requerimiento de la promotora, una vez obtenida la licencia de obras, mientras que ésta no estaba sujeta a ningún plazo:
¿Provocaba esta situación un desequilibrio en perjuicio de los consumidores?
Recuérdese que el art. 82.1 TRLGDCU señala que son abusivas las cláusulas que “vinculen el contrato a la voluntad del empresario”, o que su art. 85 señala que, por ejemplo, son abusivas “las cláusulas que autoricen al empresario a resolver anticipadamente un contrato de duración determinada, si al consumidor y usuario no se le reconoce la misma facultad, …”.
Pues bien, señala el Tribunal Supremo que no existe desequilibrio cuando a ambas partes se les atribuye la posibilidad de separarse del contrato mediante el juego de las arras penitenciales, en cuyo supuesto deben abonar la misma suma de dinero -6.000 euros cada una de ellas, en este caso-, lógicamente perdiéndola los reservistas y obligándose a devolverla doblada la promotora, como así se hizo con respecto a quienes aceptaron el desistimiento o en caso negativo a través de consignación judicial.
Tampoco existe desequilibrio porque sea la promotora la que requiera a los reservistas para la firma del contrato de compraventa cuando es la que conoce la fecha de la concesión de la licencia, así como la obtención y marcha de las negociaciones bancarias para la subrogación, en su caso, en el préstamo hipotecario gestionado por ella ante la entidad bancaria.
Valor interpretativo de los comunicados de la promotora advirtiendo del retraso en la entrega de las viviendas por dificultades en la obtención de la financiación
No cabe concluir, objetivamente, que los comunicados dirigidos por la promotora a los reservistas en ese sentido constituyan una manifestación inequívoca de que no se ejercitarían las facultades de desistimiento previstas en el art. 1454 del Código Civil.
Lejos de ello, señala el Tribunal Supremo, ponían en conocimiento de los reservistas las dificultades que atravesaba para la obtención de la financiación, lo que postergaba la firma de los contratos de compraventa y que, en consecuencia, la operación prevista podría verse frustrada, por lo que la activación de las facultades del art. 1454 CC por parte de la promotor, no se encontraba descartada ni mucho menos renunciada, situación que incluso provocó requerimientos de letrados a instancia de los reservistas.
No se puede pues concluir que la conducta observada fuera incompatible con la finalmente observada con atentado a la buena fe.
[Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 9 de abril de 2026, recurso n.º 3745/2021]
Departamento de Documentación de Garrido