En la medida en que los intereses de demora son cantidades debidas como consecuencia de la falta de pago de las rentas en el plazo pactado, derivan del incumplimiento contractual, y guardan una clara conexión con el impago de la renta reclamada
En el supuesto enjuiciado la propietaria del inmueble interpuso una demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago contra su arrendatario, alegando el impago de las rentas correspondientes a dos meses, así como la aplicación de una cláusula penal por demora pactada contractualmente.
Entre las estipulaciones del contrato en cuestión se establecía una cláusula penal según la cual, cualquier cantidad impagada por causas imputables al arrendatario, devengaría intereses al tipo del interés legal del dinero incrementado en tres puntos, sin necesidad de previo requerimiento.
El arrendatario procedió al abono de las rentas correspondientes a los meses reclamados, pero se opuso al abono de los intereses.
Pues bien, el procedimiento adecuado para la reclamación de esos intereses es precisamente la cuestión litigiosa que se plantea al Tribunal Supremo en esta sentencia. El recurso de casación se funda en que no es pacífica entre las audiencias provinciales la solución jurídica para resolver la cuestión, sin que conste además doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo al respecto.
En definitiva,
¿Las cláusulas penales pueden ser objeto de acumulación en el juicio de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas, o deben reclamarse en un procedimiento ordinario?
La respuesta del Tribunal Supremo es positiva.
El art. 250.1.1.º LEC ordena que se decidan en el juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas «que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas».
Para añadido, conforme a la norma procesal civil la reclamación de los intereses acordados como consecuencia del incumplimiento puede considerarse comprendida en la posibilidad de acumular la acción de resarcimiento de daños y perjuicios a la acción que sea perjudicial a ella -art. 473.4.2.ª LEC-; y la propia terminología del art. 473.4.3.ª LEC, que es el precepto cuya infracción se denuncia en el recurso, no se opone a la acumulación.
Efectivamente, este último artículo incluye, entre las excepciones que contempla a la regla general de la no acumulación objetiva de acciones en los juicios verbales, expresamente: «La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame».
En consecuencia, en la medida en que los intereses de demora, en términos como los discutidos, son cantidades debidas como consecuencia de la falta de pago de las rentas en el plazo contractualmente previsto, el pago de los intereses reclamados deriva del incumplimiento contractual, y guarda una clara conexión con el impago de la renta reclamada, por lo que debe concluirse que es posible su acumulación en el juicio verbal en el que se reclaman las rentas.
[Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 20 de febrero de 2026, recurso n.º 5104/2025]
Departamento de Documentación de Garrido