Si bien la amortización se produce cuando ya se ha vendido la vivienda esa situación es intrascendente a juicio del TEAC, que unifica criterio y cierra la diferencia de interpretaciones que se registran en el seno de la Administración tributaria
El Tribunal Económico- Administrativo Central ha unificado criterio sobre esta cuestión, sobre la que no había acuerdo en el seno de la Administración Tributaria.
Cuando un contribuyente vende la que era su vivienda habitual y amortiza y cancela el préstamo hipotecario que la gravaba utilizando para ello parte del importe que ha recibido como precio por su venta, puede disfrutar de la deducción por inversión en la vivienda habitual, pudiendo incluir en la base de la deducción esas cantidades. Así ha expresado el órgano revisor el criterio que ahora está obligada a respetar toda la Administración Tributaria.
La Agencia Tributaria venía manteniendo que las cantidades satisfechas para la cancelación hipotecaria se pagan, en estos casos, cuando la vivienda ya no constituye la vivienda habitual, pues es precisamente por su transmisión por lo que se dispone de dichas cantidades, que han constituido el precio de venta, razón por la cual la Directora del Departamento de Gestión Tributaria, recurrente en este procedimiento, solicitaba la fijación de criterio en sentido negativo a su consideración como deducible.
Sin embargo, el Tribunal Económico- Administrativo Central difiere en el planteamiento, al considerar que el dinero es fungible por naturaleza, con lo que, el que lo que queda del préstamo hipotecario se satisfaga con fondos provenientes de la venta de la vivienda no tiene per se trascendencia alguna. Lo trascendente es la causa por la que se paga, que no es otra que la de extinguir el préstamo hipotecario que gravaba la que era la vivienda habitual hasta ese momento, o hasta unos pocos días antes; y que ese pago se haga con renta ahorrada del año.
Recordemos que la deducción por inversión en vivienda habitual -hoy de aplicación para determinados contribuyentes vía Disposición Transitoria 18ª Ley 35/2006 (Ley IRPF)- se generaba por las cantidades invertidas en su adquisición -en este caso, vía préstamo- que provenían de la renta ahorrada durante el ejercicio ese año. Así, es necesario, a tal efecto, que la diferencia que haya entre el patrimonio “neto” (bienes menos deudas) al comienzo del año y el que exista al final del mismo, evidencie un incremento del patrimonio del contribuyente, como mínimo, en la base de la deducción.
La cuestión es: ¿pueden incluirse en la renta a considerar aquellas cantidades que el obligado tributario ha obtenido por la transmisión de la vivienda y que ha destinado a la cancelación del préstamo hipotecario que la gravaba?
La respuesta es positiva. No obstante, el TEAC vincula esta conclusión a la concurrencia de las siguientes condiciones:
-Que el interesado vive en esa vivienda habitual hasta que la vende, o hasta unos pocos días antes.
-Que el interesado en cuestión cumple con el requisito de que en el año en que vende la vivienda ha tenido rentas netas positivas, de suerte que su patrimonio “neto” (bienes menos deudas) a final de ese año es superior al que tuviera al comienzo del mismo, como mínimo en el importe total que se tome como base de la deducción, rentas del año entre las que, naturalmente, deberá incluir la que le haya deparado la venta de la vivienda.
[Resolución TEAC, de 20 de octubre de 2025, RG 2995/2025]
Departamento de Documentación de Garrido