Buscaba atajar el proceso inflacionista y proteger a los arrendatarios vulnerables, no privar del derecho de propiedad ni vulnerar su contenido esencial
El Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, incluyó una serie de medidas urgentes en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania en nuestro país.
Entre esas medidas, se encontraba una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda. Así, desde el 31 de marzo hasta el 30 de junio de 2022 (y por prórroga del art. 47 de la norma hasta 31 de diciembre de 2023), en defecto de acuerdo entre las partes, la actualización de la renta no podía superar el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, índice de referencia que ofrecía una evolución sujeta a una mayor estabilidad, en aquel contexto, que la que ofrecía el IPC, que dejó de ser, de manera coyuntural, una referencia adecuada para la aplicación de las actualizaciones anuales de estos contratos, al haber alcanzado su nivel más alto en los últimos 35 años.
Una conocida sociedad de arrendadores emprendió acciones legales al respecto, solicitando responsabilidad patrimonial al Estado, como legislador, por los daños y perjuicios que le había causado por el establecimiento de la limitación.
A su juicio, la medida tenía un contenido expropiatorio, al limitar el importe máximo de la actualización de la renta, para todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-Ley, a la variación del Índice de Garantía de Competitividad, que no puede exceder del tope del 2 por ciento. Ello produjo, según sus argumentos, una drástica reducción del importe de las rentas actualizadas, al ser un índice muy inferior al que resultaba de aplicar el IPC libremente pactado con anterioridad por las partes en dichos contratos de arrendamiento. También defendían que se vulneraba, entre otros, el art. 33.3 de la Constitución, que establece que nadie podrá ser privado de sus bienes.
Pues bien, el Tribunal Supremo ha señalado que “con el fin de combatir el contexto inflacionario en materia de vivienda, así como proteger a los arrendatarios, el legislador puede limitar la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda de forma que, en defecto de acuerdo entre las partes, no pueda superar determinados límites razonables y razonados”.
Por tanto, una limitación como la litigiosa no es, per se, contraria a la Constitución ni da lugar a una compensación indemnizatoria, porque no infringe el citado art. 33.3 CE, en tanto que no supone una privación del derecho de propiedad ni vulnera su contenido esencial, siendo por otra parte, y en el contexto en que fue establecida, razonable, proporcionada y debidamente motivada.
Es más, señala el Alto Tribunal, la delimitación temporal del derecho de propiedad que realizaron tanto el RDLey 6/2022 como los que prorrogaron la medida se realizó con una finalidad tuitiva de intereses que se consideran necesitados de una especial protección -los de los arrendatarios vulnerables económicamente ante la situación del mercado inmobiliario-, por lo que la limitación responde a la función social de la propiedad inmobiliaria, que no produce una vulneración constitucional.
[Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso- Administrativo, Sección 5ª, de 14 de enero de 2026, recurso n.º 748/2024]
Departamento de Documentación de Garrido