En consecuencia, la doble inmatriculación de fincas por razones de este tipo debe dirimirse conforme a las reglas del Derecho Civil puro
En el supuesto enjuiciado, el examen del historial registral de las fincas evidencia que el demandante compró la primera por escritura pública de compraventa en 1982 a un particular, quien a su vez la había adquirido, también en virtud de escritura pública de compraventa, dos años antes a otro particular, el cual la recibió a título de herencia de su padre. Por el contrario, respecto de la segunda finca, la secuencia de transmisiones revela que, desde la primera inscripción, practicada en el año 1890, la adquisición se produjo en todos los casos a título de donación o de herencia, incluido el demandado.
Por tanto, señala la sentencia que comentamos, en una primera aproximación cabría pensar que no nos hallamos ante titulares de la misma condición, sino que en el primer caso se trataría de un adquirente a título oneroso, que estaría protegido por los arts. 34 y 38 LH, lo que no sucedería respecto del demandado, en cuanto que adquirente a título gratuito.
Sin embargo, esta interpretación no puede prosperar porque no nos encontramos ante un conflicto sobre la titularidad de las fincas, es decir, sobre los derechos de las partes que derivan del título inscrito y que son protegidos por el Registro de la Propiedad, sino que la controversia se centra en meros datos de hecho, no amparados, en la fecha en que se practicaron las inscripciones respectivas, por la fe pública registral.
Y es que el Registro de la Propiedad es un registro de títulos de derechos reales inmobiliarios y no un registro de fincas, de modo que la presunción de veracidad de la información contenida en sus asientos no opera con respecto a la cabida o superficie y demás datos físicos de los bienes inmuebles inscritos. En otras palabras, la fe pública registral protege la existencia y contenido jurídico de los derechos inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de puro hecho relativos a la descripción de las fincas.
No es la primera vez que el Alto Tribunal se pronuncia en estos términos:
“Si una finca no existe o es distinta a como el Registro la describe, ninguna disposición del Derecho puede hacer que la finca se conforme a lo que dice la inscripción, estando en la naturaleza misma de las cosas que el adquirente no sea protegido por confiar en una descripción inexacta” -sentencia de 16 de noviembre de 1960-.
“La fe pública registral se extiende únicamente a la titularidad de las fincas y no a sus datos físicos -entre ellos, la realidad de su extensión superficial- y la protección que al tercero hipotecario confiere el artículo 34 de la Ley Hipotecaria afecta únicamente, en determinadas condiciones, a la anulación o resolución del derecho de su transmitente pero no se extiende al amparo de datos de hecho como tampoco le confiere por sí mejor derecho frente a una doble inmatriculación, por lo que no cabe invocar en el caso infracción alguna de lo dispuesto por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria” -sentencia de 4 de abril de 2013-.
“Las reformas legales de los últimos años se han venido dirigiendo a solucionar los problemas de la falta de concordancia entre los datos de hecho y el Registro de la Propiedad, situación que deriva fundamentalmente de la identificación de las fincas en el Registro simplemente a través de las descripciones que de ellas se hacía en el título que servía para la inmatriculación y en los títulos que servían para las inscripciones posteriores.
(…)
La Ley 13/2015, de 24 de junio, de esta forma, extiende la presunción de exactitud del art. 38 LH a las fincas registrales coordinadas con las fincas catastrales, cuya constancia física, extensión y linderos se aprecia en la representación gráfica que resulta de los datos físicos y jurídicos que toma en consideración el Catastro” -sentencia de 11 de noviembre de 2024-.
Pues bien, en el supuesto enjuiciado, la inscripción de las fincas fue realizada con anterioridad a las reformas de la legislación hipotecaria llevadas a cabo por la Ley 13/2015, limitándose a recoger la superficie como parte de la descripción de la finca, conforme al título de transmisión, esto es, como un mero dato fáctico, al que no se puede extender la protección de la fe pública registral.
La consecuencia derivada de ello es que los propietarios de ambas fincas se encuentran en la misma posición desde la perspectiva registral, lo que justifica la aplicación de la doctrina sobre la neutralización de los principios registrales y, por ende, la necesidad de acudir a las reglas del Derecho Civil puro -conforme a las cuales, en el caso, no puede considerarse que el demandante haya acreditado la propiedad de la franja de terreno controvertida-.
[Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 13 de septiembre de 2025, recurso n.º 3851/2020]
Departamento de Documentación de Garrido