En estos casos, la finalidad liquidatoria del concurso, así como el principio de adquisición de la finca libre de cargas anteriores al concurso, obligan a dejar a un lado el principio de indivisibilidad de la hipoteca
En el procedimiento de concurso que está en el origen de los hechos analizados en esta resolución, se adjudicaba en subasta la mitad indivisa de una vivienda, ordenándose por el juez del concurso la cancelación de la hipoteca que gravaba la finca, en cuanto a la mitad indivisa transmitida.
En particular, como consecuencia de un plan de liquidación sobre las deudas del titular de la mitad del inmueble aprobado judicialmente se ordenaba cancelar la anotación de declaración de concurso y de cualesquiera cargas y gravámenes que pesaran sobre la mitad indivisa de la finca transmitida, que lo fueran por deudas del concursado.
El registrador de la propiedad se negó a inscribir el testimonio del decreto judicial, bajo el argumento de que faltaba la concreción de la responsabilidad hipotecaria que debe gravar la otra mitad indivisa de finca y el consentimiento de sus titulares.
Dicha hipoteca se constituyó por un matrimonio con carácter unitario y sin distribución de responsabilidad hipotecaria entre las cuotas indivisas, cuotas que, por otra parte, no existían en el momento de su constitución, pero sí en el momento de la subasta, en que la mitad del inmueble era de los herederos de uno de los cónyuges, ya fallecido.
La legislación hipotecaria: el carácter único de la hipoteca
El artículo 216 del Reglamento Hipotecario señala que no se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas, derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligación, sin que por convenio entre las partes o mandato judicial se determine la cantidad de que cada finca porción o derecho deba responder. En consecuencia, no se admiten, por regla general las denominadas hipotecas solidarias; es decir, las hipotecas por las que cada una de las fincas responde en su integridad de la totalidad de la deuda garantizada.
No obstante lo anterior, la titularidad proindiviso de las fincas no impide la posibilidad de constituir una única hipoteca sobre su totalidad. Por tanto, cuando se hipotequen varios derechos integrantes del dominio o participaciones indivisas de una finca o derecho, sus titulares podrán acordar la indivisibilidad de la hipoteca –ex art. 217 del Reglamento Hipotecario «la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de los derechos, sin que sea necesaria la previa distribución»-.
La regla de la indivisibilidad de la hipoteca supone que la misma persiste integra e idéntica, aunque el crédito o la finca posteriormente se dividan o, aunque se extinga la comunidad entre los titulares, salvo que así lo acuerden acreedor y deudor procediendo a la distribución de la garantía -art. 123 Ley Hipotecaria-.
Como consecuencia de ello, señala la Resolución, el acreedor hipotecario sólo podrá hacer efectivo su derecho en estos casos dirigiéndose contra la totalidad de la finca. Por su parte, cualquiera de los deudores podrá cumplir la prestación exigida para la satisfacción del interés del acreedor con efectos liberatorios para todos los demás obligados al pago.
Y ese carácter unitario de la hipoteca también afecta a la hora de su ejecución, no pudiendo llevarse a cabo la misma de forma parcial. De este modo ni el acreedor podrá exigir que recaiga sobre una parte del crédito garantizado, puesto que no hay atribución de cuotas del crédito, ni tampoco podrá llevarse a cabo la ejecución sobre la parte ideal de la finca que le corresponda a uno de los deudores aun cuando el impago procediese solo de este. Para que ello fuera posible, debería mediar el consentimiento de todas las partes implicadas.
Por la misma razón, no podrá cancelarse parcialmente la hipoteca respecto de una porción indivisa de la finca si no media previa distribución -lo que si podrá tener reflejo registral es la minoración de la deuda, pero esta minoración no implicara por si sola la distribución de la responsabilidad hipotecaria-.
El procedimiento concursal y la finalidad liquidatoria del concurso
En el supuesto sometido a valoración no estábamos ante una ejecución hipotecaria, sino ante una venta en subasta pública derivada de la aplicación del plan de liquidación de un procedimiento concursal, lo que exige armonizar el principio de indivisibilidad de la hipoteca con la finalidad liquidatoria del concurso y su principio de adquisición de la finca libre de cargas anteriores al concurso constituidas a favor de créditos concursales.
En el caso, la mitad indivisa del deudor concursado constaba como activo en la masa del concurso, pero debiendo computarse la totalidad del crédito garantizado con la hipoteca como pasivo, pues la responsabilidad es global no pudiendo circunscribirse a parte de la deuda ni a una porción ideal del inmueble, teniendo, además, los deudores la condición de solidarios.
El criterio que consolida la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
El carácter unitario de la hipoteca impide, como regla general, que su cancelación pueda llevarse a cabo de forma parcial. No obstante, en un supuesto como el analizado en la resolución, la purga de la hipoteca no es consecuencia de la ejecución de la garantía, sino de la subasta judicial de la mitad indivisa de la concursada que debe conducir a su adjudicación libre de cargas -art. 225 de la Ley Concursal-.
Por otra parte, señala la Dirección General, la situación concursal de uno de los deudores solidarios no altera ni modifica la relación del otro u otros deudores con el acreedor hipotecario que puede seguir reclamando de éste el pago íntegro de la deuda en tanto no le ha sido satisfecha, por lo que la hipoteca de la mitad indivisa sigue asegurando la totalidad de la deuda contraída, pudiéndose reflejar en el Registro aquella parte que hubiere sido amortizada.
En consecuencia, la adquisición por el mejor postor de la mitad indivisa del concursado implica que la garantía hipotecaria pase a recaer únicamente sobre la otra mitad indivisa de la finca, si bien, como consecuencia de la subasta y por la necesidad de armonizar ambas normativas, quedará minorada la responsabilidad hipotecaria en la cantidad correspondiente al remate, si consta su entrega al acreedor hipotecario, y ello sin perjuicio de las relaciones internas entre codeudores, termina concluyendo.
Esta resolución reitera lo ya señalado por otra anterior de 30 de noviembre de 2020, a la que se remite en cuanto a fundamentación jurídica, consolidando el criterio administrativo sobre estos supuestos.
[Resolución de 27 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 12 de marzo de 2026)]
Departamento de Documentación de Garrido