La declaración como zona tensionada del lugar en que se encuentra situada la vivienda arrendada sólo permite el acceso a la reducción incrementada por contratos celebrados a partir de la declaración
Si recordamos, la Ley por el derecho a la vivienda introdujo, con efectos desde el 1 de enero de 2024, modificaciones en relación con las reducciones aplicables al rendimiento neto del capital inmobiliario en el IRPF para viviendas arrendadas -Disposición final segunda Ley 12/2023-.
Así, se introdujo una nueva reducción del 90 por ciento, aplicable desde esa fecha, cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior -art. 23.2.a) Ley 35/2006 (Ley IRPF)-.
Y se introdujo también una nueva reducción del 70 por ciento (la que nos interesa), que resultará aplicable no dándose los requisitos del art. 23.2 a) que se acaban de citar, cuando el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. Dichos requisitos, deberán cumplirse en el momento en el que se celebre el propio contrato de arrendamiento, aplicándose la reducción mientras sigan cumpliéndose los mismos.
En el supuesto consultado, constante el arrendamiento, la ciudad en la que se encuentra situado el inmueble alquilado es declarada como zona tensionada.
Preguntada la Dirección General de Tributos por la aplicación de esta segunda reducción, señala el órgano consultivo en la consulta que comentamos que, si en el momento en el que se produce la celebración del contrato la zona en cuestión no ha sido objeto de tal declaración y el inmueble ya se había alquilado al tiempo de la declaración (otra circunstancia concurrente), no se estarían cumpliendo los requisitos exigidos por la normativa y, por tanto, el contribuyente no podría aplicarse la reducción del 70 por ciento, sin perjuicio, eso sí, de la aplicación de la reducción del 50 por ciento establecida con carácter general para los rendimientos derivados del arrendamiento de vivienda.
[Consulta DGT, de 15 de diciembre de 2025, consulta n.º V1930/2025]
Departamento de Documentación de Garrido