La publicidad registral no desplaza el deber legal de notificación ni puede erigirse en una ficción de conocimiento sustitutiva de aquel, por ir en detrimento de la garantía legal establecida en favor del arrendatario en la LAU
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce al arrendatario, en caso de venta de la vivienda arrendada, un derecho de adquisición preferente sobre la misma, así como un derecho de retracto cuando cuando no se le hubiese notificado la operación o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales -art. 25 LAU-.
El derecho de retracto, que es el discutido en la sentencia comentada, caduca a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
Pues bien, la cuestión controvertida que se dirimía en la sentencia comentada era si se habían cumplido las formalidades legales, y por tanto si el arrendatario ejercitó o no su derecho de retracto en plazo, teniendo en cuenta que el arrendamiento no constaba inscrito en el Registro de la Propiedad, y que la entidad bancaria que vendió el inmueble manifestó en la escritura de compraventa que la vivienda se encontraba libre de arrendamientos.
¿Es oponible un arrendamiento en tales circunstancias?
Pues a juicio del Tribunal Supremo sí: resulta incontrovertido que la adquirente incumplió el deber legal de notificación impuesto por el art. 25.3 LAU, pues en ningún momento comunicó al arrendatario, en forma fehaciente, las condiciones esenciales en que se había efectuado la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento equivalente, que tan solo exhibió constante un procedimiento penal por usurpación del que fueron acusados los arrendatarios, precisamente previa petición de su defensa en el acto del juicio.
Asimismo, la mera manifestación verbal de un agente policial relativa a la titularidad dominical del inmueble -les señaló que la vivienda había sido transmitida, y que, hallándose la compraventa inscrita en el Registro de la Propiedad, se encontraban en disposición de conocer las condiciones de la venta mediante la correspondiente consulta registral- no puede equipararse, ni siquiera funcionalmente, al conocimiento pleno, cabal y exacto de las condiciones esenciales de la transmisión exigido por la jurisprudencia para suplir la falta de notificación legal. Dicha comunicación carece, por definición, de los elementos necesarios -precio y restantes condiciones esenciales- para permitir el ejercicio consciente y fundado del derecho de retracto, tal como exige el art. 25 LAU.
Y es que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido constante al declarar que solo cuando resulte probado que el arrendatario ha tenido un conocimiento completo y exacto de la venta puede iniciarse el cómputo del plazo de caducidad en ausencia de notificación fehaciente, y que la mera constancia registral de la transmisión carece de virtualidad a tales efectos. La publicidad registral no desplaza el deber legal de notificación ni puede erigirse en una ficción de conocimiento sustitutiva de aquel, precisamente por ir en detrimento de la garantía legal establecida en favor del arrendatario.
En consecuencia, aceptar que la adquirente, tras incumplir el deber de notificación, pueda oponer la caducidad de la acción sobre la base de que el arrendatario «pudo» conocer las condiciones de la venta por otras vías equivaldría a legitimar que el incumplimiento de una obligación legal se convierta en fuente de ventaja jurídica para quien lo comete, resultado que no puede ser amparado por el ordenamiento.
Así las cosas, en el supuesto enjuiciado, el primer momento en que consta acreditado que el arrendatario tuvo conocimiento efectivo y completo de la transmisión y de sus condiciones esenciales, fue el acto del juicio por delito leve de usurpación, en el que la adquirente exhibió el contrato de compraventa a instancia de la defensa del arrendatario. Pues bien, solo desde esa fecha puede razonablemente iniciarse el cómputo del plazo de caducidad del derecho de retracto, señala el Tribunal Supremo.
Consecuencias de la falta de registro del arrendamiento en orden al derecho de retracto
Esta fue otra de las cuestiones litigiosas. La comparadora oponía que la ausencia de registro impedía al contrato producir efectos frente a terceros.
Tampoco el Tribunal Supremo le da la razón en este punto, señalando que el art. 7.2 LAU -en la redacción aplicable- regulaba la oponibilidad del arrendamiento frente a terceros adquirentes inscritos, pero no privaba al arrendatario del derecho de retracto que la ley le reconocía por el hecho mismo de ser arrendatario en el momento de la transmisión. Dicho derecho nacía de la existencia de un arrendamiento válido en el momento de la venta, y no de su inscripción registral, que no se configuraba legalmente como presupuesto ni como condición para su ejercicio.
Por otra parte, enfatiza el Tribunal, el planteamiento de la compradora resulta internamente contradictorio: adquiere la finca mediante escritura pública de compraventa en la que se declara que se encuentra libre de arrendatarios, pero constata la ocupación efectiva, y la denuncia que formula da lugar a un juicio por delito leve de usurpación que concluye con sentencia absolutoria, precisamente porque la ocupación se hallaba amparada por un contrato de arrendamiento totalmente legal. En este contexto, no puede sostenerse que la compradora sea un «tercero» en el sentido propio del art. 7.2 LAU, absolutamente ajena a la relación arrendaticia, ni puede ampararse sin más en la fe pública registral para negar todo efecto al contrato cuando la realidad posesoria era patente.
[Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 19 de enero de 2026, recurso n.º 6503/2020]
Departamento de Documentación de Garrido