La nueva Ley por el derecho a la vivienda afecta, de manera importante, a quienes intervienen en el mercado inmobiliario con carácter privado para ofrecer vivienda, ya sea para compraventa o en régimen de arrendamiento
Respecto de ellos, y en especial respecto de los arrendadores de vivienda, se establecen importantes obligaciones, extraordinarias limitaciones en la capacidad jurídica de que disponen para realizar operaciones sobre sus inmuebles y limitaciones procesales en los procedimientos de recuperación de la posesión de la vivienda, especialmente gravosas respecto de los grandes tenedores de inmuebles, que es necesario conocer.
NUEVAS OBLIGACIONES PARA LOS PROPIETARIOS EN SUS OPERACIONES DE COMPRAVENTA Y ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
Publicidad y transparencia
Todos los agentes que operan en el sector de la edificación y rehabilitación de viviendas y la prestación de servicios inmobiliarios -promotores, personas propietarias y titulares de derechos reales, agentes inmobiliarios y administradores de fincas- que estén facultados para la transmisión, el arrendamiento y la cesión de las viviendas en nombre propio o por cuenta ajena, están obligados a cumplir en su actividad con el deber de información completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible conforme lo previsto en la propia Ley de vivienda -así como en la legislación de defensa de consumidores y usuarios cuando se trate de relaciones entre consumidores o usuarios y empresarios-, quedando sujeta la publicidad que realicen a la legislación general que la regula, con prohibición, en particular, de cualesquiera actos publicitarios con información insuficiente, deficiente o engañosa.
Información previa a la formalización del contrato
La persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la siguiente información:
-Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación.
-Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.
-Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:
-Certificado o cédula de habitabilidad.
-Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ningún caso computarse a estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora.
-Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.
-Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.
-Certificado de eficiencia energética de la vivienda.
-Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.
-Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.
-Información jurídica del inmueble: la identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en el título de propiedad.
-En el caso de tratarse de vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable.
-En caso de edificios que cuenten oficialmente con protección arquitectónica por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, se aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.
-Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma.
-Asimismo podrá requerir información acerca de la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.
-Cuando la vivienda que vaya a ser objeto de arrendamiento como vivienda habitual se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario y, en su caso, la persona que intervenga en la intermediación en la operación deberá indicar tal circunstancia e informar, con anterioridad a la formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.
Base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda
Para hacer posible el desarrollo de las numerosas previsiones que contiene la Ley en materia de arrendamiento, se conformará una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda, a partir de la información contenida en los actuales registros autonómicos de fianzas de las Comunidades autónomas, en el Registro de la Propiedad y otras fuentes de información de ámbito estatal, autonómico o local, con el objeto de incrementar la información disponible para el desarrollo del Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda.
Afectación del depósito de las fianzas a la financiación de los parques públicos de vivienda
Con objeto de asegurar la financiación de la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de los parques públicos de vivienda, podrán utilizarse las cantidades económicas correspondientes a las fianzas de los contratos de arrendamiento depositadas en los registros autonómicos correspondientes en virtud de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, salvo la reserva obligatoria de garantía de devolución.
MODIFICACIONES EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS: EL CONTROL SOBRE LA RENTA
–En materia de prórroga de los contratos, se establecen varias disposiciones:
-Tanto si la prórroga es tácita como obligatoria podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirán aplicando los términos y condiciones acordados en el momento de su firma.
No obstante, el arrendatario deberá encontrarse en una situación de vulnerabilidad social y económica, lo que deberá acreditarse sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico encargados de estas cuestiones.
Finalmente, si el arrendador es un gran tenedor, estará obligado a aceptar obligatoriamente la prórroga, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
A los efectos de esta ley, es gran tenedor la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, garajes y trasteros excluidos. No obstante, esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así lo motive la Comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
-Además, se reduce, con carácter general -para todos los casos-, de cuatro a dos meses el plazo mínimo de que dispone el arrendatario para poder ejercer su derecho a la tácita reconducción.
-Finalmente, los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado que finalicen dentro del periodo de vigencia de esa declaración podrán prorrogarse de manera extraordinaria, previa solicitud del arrendatario, por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos la LAU la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
–El pago del alquiler se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.
-Respecto de la actualización de las rentas se establece que, en los casos en que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de esa declaración, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, y sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
Únicamente, y por un importe máximo del 10 por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, podrán actualizarse cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:
-Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
-Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento.
-Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
-Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.
Excepcionalmente, en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique.
Esta misma limitación se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años.
-Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato ahora serán a cargo del arrendador en todo caso -antes solo cuando se trataba de persona jurídica-.
–Actualización de la renta: El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.
Finalmente, se señala que los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. No obstante, si las partes lo acuerdan y no resulta contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en la nueva Ley.
MODIFICACIONES EN EL RÉGIMEN FISCAL DEL ARRENDAMIENTO
Se modifica la Ley 35/2006 (Ley IRPF) para establecer diferentes porcentajes de reducción del rendimiento neto positivo derivado de la percepción de rendimientos del capital inmobiliario obtenidos por el arrendamiento de viviendas, hasta ahora único del 60 por ciento, del siguiente modo:
-La reducción se amplía a un 90 por ciento si se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
-La reducción será de un 70 por ciento cuando no cumpliéndose esos requisitos, se produzca alguna de las circunstancias siguientes:
-Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en esta letra.
-Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
-La reducción será de un 60 por ciento cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación y ésta hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
-En el resto de los casos la reducción que se podrá aplicar el contribuyente será solo del 50 por ciento.
No obstante, se establece una disposición transitoria aplicable a los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda que se hubieran celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley por el derecho a la vivienda, a los que resultará de aplicación la reducción del 60 por ciento vigente a 31 de diciembre de 2021.
Además, se modifica el RDLeg. 2/2004 (TRLHL) para establecer modificaciones respecto del recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles por la titularidad de inmuebles desocupados:
–Se modifica el concepto de inmueble desocupado con carácter permanente. A estos efectos, tendrá tal consideración aquel que permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años, siempre y cuando pertenezca a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial.
–Se permite a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer un recargo de hasta el 100 por ciento de la cuota líquida del impuesto cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años, pudiendo modularse en función del periodo de tiempo de desocupación.
-Además, los Ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo que corresponda (50 con carácter general, o 100 por ciento en el caso anterior) en hasta 50 puntos porcentuales adicionales en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.
–Se definen las causas que justifican la desocupación del inmueble y que, por tanto, eximen de la obligación de soportar el recargo. Son las siguientes:
-El traslado temporal por razones laborales o de formación.
-El cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social.
-Inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de 4 años de desocupación continuada.
-Inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva.
-Que la vivienda esté siendo objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida el uso y disposición de la misma o que se trate de inmuebles cuyos titulares, en condiciones de mercado, ofrezcan en venta, con un máximo de un año en esta situación, o en alquiler, con un máximo de seis meses en esta situación.
MODIFICACIONES PROCESALES RELATIVAS A LA RECUPERACIÓN DE LA POSESIÓN DE LA VIVIENDA
Se modifica la Ley 1/2000 (LEC) en el siguiente sentido:
-Para disponer que cuando se notifique una resolución que contenga fijación de fecha para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda, se dará traslado a las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, por si procediera su actuación.
Hasta ahora sólo era necesario notificárselo a los servicios públicos competentes en política social por si procediera su actuación, y siempre que se hubiera otorgado el consentimiento por los interesados, requisito este último que desaparece.
-Se incluyen dos nuevos supuestos entre los que son causa de la inadmisión de la demanda cuando se pretende la recuperación de la posesión de una finca:
-Se desestimarán aquellas en las que no se especifique:
-Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.
-Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda.
-En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
-Además, si la parte actora tiene la condición de gran tenedora y el inmueble objeto de demanda constituye vivienda habitual de la persona ocupante y ésta se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, si no se acredita que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes.
–En todos los casos de desahucio y en todos los decretos o resoluciones judiciales que tengan como objeto el señalamiento del lanzamiento, independientemente de que éste se haya intentado llevar a cabo con anterioridad, se deberá incluir el día y la hora exacta en los que tendrá lugar el mismo.
Y entre las medidas particulares se incluyen las siguientes:
-La sujeción de los procedimientos suspendidos en virtud de los arts. 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020 (Medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19) al procedimiento de conciliación o intermediación previsto en la modificación de la Ley 1/2000 (LEC) al que se acaba de hacer referencia.
-La continuidad de la vigencia de las medidas de aplicación extraordinaria a los contratos vigentes sobre arrendamiento de vivienda y, en particular, la recogida en el art. 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo (Medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania) relativa a la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda justificada en el impacto que ha supuesto el conflicto ucraniano en el mercado económico, que se prorroga hasta 31 de diciembre de 2024.
Finalmente, se establece que en el caso de ocupaciones de viviendas que hayan de sustanciarse en vía penal, se establece que los Juzgados darán traslado de la situación a las Administraciones Públicas competentes, para la protección de personas dependientes, personas con discapacidad, víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad.
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