La decisión posterior de realizar esa operación, no permitiría tal posibilidad porque, en el momento de la adquisición, el adquirente no podría ser considerado como empresario a los efectos del Impuesto
Con carácter general, el arrendamiento de un inmueble para su uso exclusivo como vivienda está sujeto y exento del Impuesto sobre el Valor Añadido. No obstante, la Ley 37/1992 (Ley IVA) establece excepciones a esa regla, entre las que se encuentra el arrendamiento de ese tipo de inmuebles a personas jurídicas -por cuanto no pueden, por definición, usarlas como vivienda-, cuando se presten por el arrendador los servicios propios de la industria hotelera, o los arrendamientos de viviendas que sean utilizadas por el arrendatario para otros usos, tales como oficinas o despachos profesionales, etc.
Y es que se trata ésta de una exención de carácter finalista, que hace depender del uso que se da a la edificación su posible aplicación, siendo ésta preceptiva cuando el destino efectivo del objeto del contrato es el de vivienda, pero no en otro caso.
En el supuesto de consulta, el inmueble -una vivienda adquirida por una persona física con el fin de arrendársela a una empresa para su explotación como alojamiento turístico- va a ser cedido a una entidad mercantil, siendo esta última quien lo arrendará para fines turísticos, en nombre propio, a los clientes finales.
Se trata, por tanto, de un arrendamiento sujeto y no exento del Impuesto, al que se aplicará el tipo impositivo general del 21 por ciento, que deberá ser repercutido en factura por la persona física a la entidad mercantil.
No obstante, las cuotas soportadas del Impuesto en la adquisición del inmueble podrían ser deducibles si ya se adquirió con esa intención -demostrada y demostrable con elementos objetivos-, de explotarlo de la manera descrita -recuérdese que no podrán ser objeto de deducción las cuotas soportadas o satisfechas por las adquisiciones o importaciones de bienes efectuadas sin la intención de utilizarlos en la realización de actividades empresariales o profesionales aunque ulteriormente se afecten a la realización de las citadas actividades-. Y es que, como determina la norma, quienes realicen tales adquisiciones tendrán desde dicho momento la condición de empresarios o profesionales a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Esa acreditación podrá llevarse a cabo por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho y a tal fin, podrán tenerse en cuenta, entre otras, las siguientes circunstancias:
-La naturaleza de los bienes y servicios adquiridos o importados, que habrá de estar en consonancia con la índole de la actividad que se tiene intención de desarrollar.
-El período transcurrido entre la adquisición o importación de dichos bienes y servicios y la utilización efectiva de los mismos para la realización de las entregas de bienes o prestaciones de servicios que constituyan el objeto de la actividad empresarial o profesional.
-El cumplimiento de las obligaciones formales, registrales y contables exigidas por la normativa reguladora del Impuesto, por el Código de Comercio o por cualquier otra norma que resulte de aplicación a quienes tienen la condición de empresarios o profesionales. A modo de ejemplo:
-La presentación de la declaración de carácter censal en la que debe comunicarse a la Administración el comienzo de actividades empresariales o profesionales por el hecho de efectuar la adquisición o importación de bienes o servicios con la intención de destinarlos a la realización de tales actividades.
-La llevanza en debida forma de las obligaciones contables, en concreto, del Libro Registro de facturas recibidas y, en su caso, del Libro Registro de bienes de inversión.
-Disponer de o haber solicitado las autorizaciones, permisos o licencias administrativas que fuesen necesarias para el desarrollo de la actividad que se tiene intención de realizar.
-Haber presentado declaraciones tributarias correspondientes a tributos distintos del Impuesto sobre el Valor Añadido y relativas a la referida actividad empresarial o profesional.
Con el fin de conseguir la optimización fiscal en la realización de este tipo de inversiones es conveniente, por tanto, una adecuada planificación que asegure el máximo aprovechamiento del crédito de IVA soportado en la realización de las mismas.
[Consulta DGT, de 5 de septiembre de 2025, consulta n.º V1573/2025]
Departamento de Documentación de Garrido