El comprador sólo está interesado en la actividad, no en el inmueble en que se desarrolla
La sociedad que planteaba esta consulta es una sociedad limitada profesional que recibe una oferta de compra de la actividad, mobiliario, maquinaria, cartera de clientes, etc. No obstante, la compradora no quiere adquirir el inmueble donde se desarrolla la actividad, que es propiedad de la mercantil, y se plantea realizar una segregación del inmueble mediante una escisión parcial, aportándolo a una sociedad de nueva creación que tenga los mismos socios.
¿Es posible aplicar el régimen FEAC a esa operación?
Recuerda la Dirección General de Tributos que sólo aquellas operaciones de escisión parcial en las que el patrimonio segregado constituya una unidad económica y permita por sí mismo el desarrollo de una explotación económica en sede de la adquirente, manteniéndose asimismo bajo la titularidad de la entidad escindida elementos patrimoniales que igualmente constituyan una o varias ramas de actividad, podrán disfrutar del régimen de neutralidad fiscal del Capítulo VII del Título VII de la Ley IS.
Además, ese concepto fiscal no excluye la exigencia, implícita en el concepto de “rama de actividad” de que la actividad económica que la adquirente desarrollará de manera autónoma exista también previamente en sede de la transmitente, permitiendo así la identificación de un conjunto patrimonial afectado o destinado a la misma.
En definitiva, el concepto de “rama de actividad” requiere determinar la existencia de un conjunto patrimonial susceptible de funcionar por sus propios medios, perfectamente identificado en sede de la entidad transmitente y que, desde el punto de vista organizativo, forme un conjunto de elementos de activo y de pasivo de la sociedad que constituyan, desde el punto de vista de la organización, una explotación autónoma, es decir, un conjunto capaz de funcionar por sus propios medios.
En el supuesto concreto planteado, la entidad planteaba escindir el inmueble en el que se realiza su actividad habitual a una entidad de nueva creación participada por los mismos socios. Pues bien, no parece que el patrimonio segregado constituya, por sí mismo, una rama de actividad diferenciada con los correspondientes medios materiales y personales en el sentido señalado, cuyo destino y naturaleza requiera de una organización separada como consecuencia de las especialidades existentes en su explotación económica que ya existieran en la entidad transmitente.
En efecto, lo que se deduce es que será objeto de escisión un elemento patrimonial aislado, sin constituir una rama de actividad en la entidad escindida, por lo que la operación de escisión parcial no podrá acogerse al régimen fiscal especial.
¿Y la tributación en la transmisión del inmueble?
La operación consistente en la segregación del inmueble de la entidad, aportándolo a una entidad de nueva creación, estará sujeta a la modalidad de operaciones societarias del ITP y AJD, pero exenta de acuerdo con lo dispuesto en el art. 19.1.1º y en el apartado 11 del art. 45.I.B) RDLeg. 1/1993 (TR Ley ITP y AJD) (exención de las operaciones de constitución de sociedades y las aportaciones que efectúen los socios que no supongan aumento de capital).
A tener en cuenta en relación con el IVA
Más allá de la aplicación al caso del régimen de tributación para las segundas y ulteriores entregas de bienes, en la medida que parece que la entidad transmitente y adquirente estarán vinculadas, podría ser de aplicación, en relación con la base imponible de la operación lo establecido para ese tipo de operaciones.
[Consulta DGT, de 6 de marzo de 2026, consulta V0546/2026]
Departamento de Documentación de Garrido