Un acuerdo de esa naturaleza no es contrario a la ley, inmoral o contrario al orden público, ni impide a los demás comuneros el uso de la cosa común
En el supuesto enjuiciado, los demandantes ejercitaron una acción de separación de la explotación común de un inmueble que, conforme a sus estatutos se explotaba por la comunidad de bienes que formaban todos sus propietarios -no se trataba del ejercicio de la acción de división de la cosa común ni la atribución exclusiva de la propiedad de los apartamentos en los que se dividía el inmueble, sino que lo que solicitaban es que se les confiera el uso de los asignados a su cuota para disfrutar de las facultades de aprovechamiento de la cosa común que les corresponde como comuneros, sin hallarse sometidos a un régimen de explotación común a través de la gestión de la empresa turística contratada por la comunidad-.
Los propios recurrentes especifican que no solicitaban la atribución de la propiedad exclusiva sobre los apartamentos que les habían sido asignados en la constitución de la comunidad, sino su entrega para usarlos según sus cuotas en virtud del acuerdo comunitario que les atribuía dicha facultad de aprovechamiento, de manera individual y no indefectiblemente colectiva, con la obligación, claro está, de satisfacer gastos comunes y los pendientes de la explotación que requerirán la correspondiente liquidación.
Se trataba de resolver, en definitiva, en el procedimiento si los estatutos comunitarios amparaban la pretensión de los actores.
Pues bien, señala el Tribunal Supremo que, la primera fuente reguladora del régimen jurídico de las comunidades de bienes deriva del principio de la libre autonomía de la voluntad (art. 392 CC). Solo, por lo tanto, a falta de las concretas estipulaciones contractuales, la comunidad estará sometida a lo dispuesto en los arts. 392 y siguientes del CC..
A partir de ahí, se rigen también por los principios de proporcionalidad -en virtud del cual los beneficios y cargas habrán de ser proporcionales a la respectiva cuota de cada comunero (art. 393 CC)-, el mayoritario o democrático -a consecuencia del cual los acuerdos más relevantes para la vida comunitaria se adoptarán por mayoría, pero no de comuneros, sino de cuotas o intereses en la comunidad, e incluso algunos de ellos precisan la unanimidad (arts. 397 y 398 CC)- y, por último, el de libertad individual -que permite a cada comunero abandonar la comunidad mediante la disposición de su cuota o a través del ejercicio de la acción de división de la cosa común ( art. 400 CC)-.
En el supuesto enjuiciado, los estatutos de la comunidad de bienes establecieron una explotación conjunta del edificio con destino hotelero, que sería ejercida por su junta de gobierno que, si lo consideraba, podía contratar con un tercero especializado ese servicio. Los comuneros, a los que la escritura de constitución les había asignado concretos apartamentos en los que se materializaba su participación en la comunidad, quedaban automáticamente incluidos en la explotación hotelera, y participaban en ella con todos los derechos y obligaciones.
Eso sí, también se preveía la separación de la explotación, con la salvaguarda de notificárselo a la junta de gobierno con la antelación de un año.
Un acuerdo de esa naturaleza, señala el Tribunal Supremo -si bien con el voto particular de uno de los magistrados que no coincide en la interpretación que debe darse a las disposiciones estatutarias que concurren en este caso- no es contrario a la ley, inmoral o contrario al orden público, ni tampoco impide a los demás comuneros el uso de la cosa común; se trata, según lo pactado, de la separación de la explotación común del edificio, sin que ello implique la división de la cosa común, ni la asignación de la titularidad de la propiedad exclusiva de los apartamentos sobre los comuneros disidentes.
[Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 21 de julio de 2025, recurso n.º 2302/2020]
Departamento de Documentación de Garrido