Si bien considera que ostenta competencia para regular la ventanilla única digital de arrendamientos, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y la transmisión de datos con fines estadísticos
El Tribunal Supremo ha resuelto en la sentencia que se detalla al pie la impugnación directa que planteara la Abogacía de la Generalitat Valenciana contra el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regulaba el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se creaba la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.
Su declaración ha sido la nulidad del procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración que pretendan publicitarse mediante plataformas digitales, regulado en ese reglamento, al considerar que el Estado carece de título competencial para establecer una regulación exhaustiva de un registro nacional que se superpone a los registros autonómicos existentes respecto a la inscripción de inmuebles destinados a arrendamientos turísticos.
Debe tenerse en cuenta que la normativa europea obliga a acomodar los sistemas de registro e información existentes en un país respecto de los arrendamientos de corta duración a las previsiones del Reglamento, lo que no establece es que el procedimiento de registro establecido en un Estado miembro deba ser nacional, ni, por supuesto incide en el régimen de distribución de competencias existentes en los Estados miembros. Lo que si prohíbe es que un mismo inmueble o parte del mismo esté sujeto a más de un procedimiento de registro -art. 4.3.a) Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo (Recogida e intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración )-.
Pues bien, lo que hace el reglamento impugnado es instituir al procedimiento de registro de arrendamientos de corta duración como «el único procedimiento de registro aplicable en España a los efectos del Reglamento (UE) 2024/10128, del Parlamento Europeo del Consejo«, procedimiento que se regirá por lo dispuesto en el Reglamento de la Unión, por el Real Decreto y supletoriamente, por la legislación hipotecaria.
Y es que articula un procedimiento de registro a nivel nacional cuya inscripción y el número de registro se vincula al Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles, que se superpone a los registros autonómicos previstos para los arrendamientos turísticos.
¿Por qué no tenía competencia el Estado para establecer un registro único?
La sentencia analiza la cuestión desde cinco títulos competenciales:
-Legislación civil y ordenación de los registros e instrumentos públicos (art. 149.1.18 CE). No estamos ante una regulación sustantiva de los arrendamientos de corta duración ni el procedimiento de registro establecido tiene por objeto inscribir un contrato de arrendamiento ni cargas o limitaciones del dominio para que surtan efectos contra terceros, sino que se trata de un procedimiento de registro único en relación con los inmuebles, o partes de los mismos, que permite obtener un numero de registro como requisito necesario para poder ofertar un servicio de alquiler o arrendamiento de corta duración mediante plataformas en línea. El título competencial del art. 149.1.8 CE, en lo relativo a la ordenación de los registros públicos, no es idóneo para regular un procedimiento y una inscripción de estas características.
-Condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales (art. 149.1.1 CE).
-Bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica (art. 149.1.13 CE) – estadísticas para fines estatales (art. 149.1.31 CE). La regulación que establece el real decreto excede de lo que constituyen unas “bases” o “medidas de coordinación” concretas, para establecer una regulación exhaustiva de un registro nacional que se superpone a los registros autonómicos existentes respecto a la inscripción de inmuebles destinados a arrendamientos turísticos.
Sin embargo, se admite la competencia del Estado para regular la ventanilla única digital, la coordinación de ventanillas, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y con fines estadísticos, utilizando sus competencias de “coordinación de la planificación general de la actividad económica” (art. 149.1.13 CE) y “estadística para fines estatales” (art. 149.1 31 CE).
Conclusiones del Tribunal Supremo
El Alto Tribunal considera que el Estado carece de competencia para dictar las disposiciones del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre referidas al procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración.
Considera, sin embargo, tal y como acaba de apuntarse, que sí ostenta competencia para regular las previsiones referidas a la ventanilla única digital de arrendamientos, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y la transmisión de datos con fines estadísticos.
¿Reclamación de daños y perjuicios al Estado?
Lo cierto es que los ciudadanos que, cumpliendo con la normativa autonómica que les resultaba de aplicación, vieron limitada o bloqueada su capacidad para intervenir en el mercado como consecuencia de las exigencias del procedimiento ahora declarado nulo, podrían tener expedita ahora la posibilidad de reclamar los daños y perjuicios que les fueron causados por aplicación directa de la norma.
[Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso- Administrativo, Sección 5ª, de 19 de mayo de 2026, recurso n.º 143/2025 (BOE de 8 de junio de 2026)]
Departamento de Documentación de Garrido