Y es que, la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal, no puede impedir a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa
En el supuesto analizado en los autos, el titular de un local de negocio -resultante de la agrupación de varias plazas de garaje-, solicitó a la comunidad de propietarios en que se hallaba situado su autorización para realizar obras y mejoras tendentes a mejorar el acceso existente, así como el aspecto exterior de la pared donde se encontraba situado el mismo, al que planteaba añadir un nuevo revestimiento, el cual se comprometió a mantener y conservar en perfectas condiciones estéticas y de seguridad.
La comunidad de propietarios denegó la solicitud al no alcanzarse la unanimidad entre los vecinos.
La sentencia de instancia consideró que, dado que la escritura de obra nueva y división horizontal facultaba a los titulares de plazas de garaje a desafectar las mismas, sin consentimiento de la Junta de Propietarios, para su aprovechamiento independiente y consideración de propiedad separada, no podía impedírseles proveerse de un acceso adecuado.
Pues bien, recuerda el Tribunal Supremo en su enjuiciamiento lo que ya señalara en su sentencia previa de 29 de diciembre de 2014, sobre que la posibilidad de realización de obras debe ser amplia, bien porque la finalidad comercial de estos comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes; bien porque se acredite que aquellas resultan necesarias o precisas para el desarrollo de la actividad.
En consecuencia, señalaba, las obras en un local que producen una alteración en la configuración exterior del edificio no deben, simplemente por ese hecho, sujetarse siempre a la regla de la unanimidad, siendo necesario sopesar las circunstancias particulares de cada caso y ponderar tanto el grado o alcance de dicha alteración.
En aplicación de esa jurisprudencia, el Alto Tribunal considera acertada la valoración de la Audiencia Provincial en la instancia al sopesar y valorar las circunstancias concurrentes en el caso de autos, que son las que califican el caso y ponen de manifiesto: (i) la necesidad del acceso; (ii) las similitudes del que se pretende realizar con otro ya existente en el inmueble; (iii) la inexistencia de afectación negativa para la seguridad, la estabilidad y la estética del edificio; y (iv) la falta de perjuicio grave por la reducción en la calle de las plazas de aparcamiento.
Además, debe tenerse en cuenta: (i) que el título constitutivo permite que las plazas de garaje sean desafectadas por sus titulares, sin consentimiento de la Junta de Propietarios, para su aprovechamiento independiente y consideración como propiedad separada, al tiempo que prevé la posibilidad de redistribuir y modificar el uso de todas las fincas del edificio y su destino a actividades comerciales, autorizando su división, agrupación, segregación e intercomunicación, formando locales de libre configuración; (ii) que las plazas de garaje en cuestión han sido desafectadas, dando lugar a la constitución de un local comercial, constitutivo de propiedad separada, jurídicamente autónomo y con aprovechamiento independiente; (iii) que la construcción pretendida (portal seccional de acceso) es necesaria para que el local pueda ser destinado comercialmente a almacén y permite dotarlo del acceso adecuado respecto al insuficiente que se tenía que realizar por el interior del garaje, entre otras cuestiones.
[Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 19 de julio de 2024, recurso n.º 3401/2019]
Departamento de Documentación de Garrido