El Alto Tribunal asume fijar jurisprudencia frente a las soluciones divergentes que se registran en sede de la jurisprudencia menor
En el contrato litigioso se fijó un precio mensual del arrendamiento por un importe de 1.200 euros, alquiler en el que no estaban comprendidos los consumos por suministros con los que contaba la finca, «tales como agua, electricidad, teléfono, así como aquellos susceptibles de individualización, los que serían en todo caso de cuenta y cargo del arrendatario», así como «Los gastos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Comunidad de Propietarios y tasas de basuras, serán de cuenta de los arrendatarios».
Pues bien, los arrendatarios, en un momento dado, dejaron de pagar el IBI correspondiente a la vivienda bajo el argumento de que la cláusula que les imputaba su pago y el de la tasa de basuras era nula porque el contrato no especificaba cuál era su importe.
La entidad arrendadora emprendió, en consecuencia, una acción de desahucio por falta de pago del IBI y de la tasa de recogida de basuras, a la que acumuló la reclamación de las cantidades impagadas.
La solución jurídica en los tribunales de instancia fue dispar -uno la nulidad de la cláusula, otro su licitud y consiguiente desahucio-. Precisamente, esa disparidad, que se produce con habitualidad en la jurisprudencia menor es la que justifica el interés casacional del recurso, en el que se denuncia la infracción del art. 20.1 LAU, solicitándose al Tribunal Supremo que siente como doctrina jurisprudencial que el IBI y la tasa de basuras no son susceptibles de individualización, de modo que para que sea válido el pacto que pretende repercutir los tributos al arrendatario, debe constar por escrito y determinar el importe anual a la fecha del contrato.
Al tiempo de los hechos, la Ley de Arrendamientos Urbanos señalaba que “Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus (…) tributos, (…) , sean a cargo del arrendatario. (…). “Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración” -art. 20 Ley 29/1994 (LAU).
Pues bien, a juicio del Tribunal Supremo esa mención relativa a los tributos debe entenderse referida únicamente a los tributos «no susceptibles de individualización» que recaigan sobre el edificio en su totalidad y cuyo pago corresponda al titular del edificio, es decir, al único propietario del edificio o a los copropietarios cuando se trate de un edificio sometido al régimen de copropiedad ordinaria o al régimen de propiedad horizontal. Así, cuando se trata de «tributos» que están individualizados para cada una de las viviendas, no son de aplicación las exigencias que se establecen a continuación, no siendo preciso «determinar el importe anual» a la fecha del contrato, exigencia que, por lo demás, literalmente, solo se establece para los «gastos».
Así las cosas, puesto que existe libertad para fijar inicialmente la renta, también debe admitirse el pacto por el que el arrendatario asume el pago del IBI.
Y por lo que se refiere a la tasa por los servicios de recogida de residuos, recuerda el Alto Tribunal, el sujeto pasivo ex lege es quien resulte beneficiado por el servicio, con independencia de que también legalmente se establezca que son sustitutos del contribuyente «los propietarios de dichos inmuebles, quienes podrán repercutir, en su caso, las cuotas sobre los respectivos beneficiarios».
[Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 17 de noviembre de 2025, recurso n.º 9557/2024]
Departamento de Documentación de Garrido