Postergar el inicio de actuaciones judiciales y no tomar medidas a tiempo puede conllevar efectos perjudiciales aunque el derecho a reclamar no se encuentre prescrito

Ante el incumplimiento de una obligación a la parte que se ha visto perjudicada le asiste el derecho a reclamar a la contraparte el cumplimiento de la obligación comprometida y, en su defecto, la posibilidad de resolver el contrato y exigir el resarcimiento de los daños y perjuicios causados.

En estos casos, es sobradamente conocido que dependiendo de lo que se pretenda solicitar la ley establece unos plazos de prescripción determinados fuera de los cuales el derecho a reclamar decae en perjuicio del titular de ese derecho.

Sin embargo, lo que no es tan conocida es la institución del retraso desleal en el ejercicio de derechos, figura que nace del abuso de derecho y que puede suponer que la demora en el inicio de actuaciones judiciales también puede implicar efectos nocivos aunque el derecho a reclamar no se encuentre prescrito.

Sobre ella, resulta esclarecedora la doctrina interpretativa recogida en la reciente sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, dictada el pasado 1 de octubre de 2021, relativa a aquellos supuestos en los que se puede advertir un retraso -que se discute “desleal”- en el ejercicio de derechos, que en el caso de autos se aplicó en el contexto de una resolución por incumplimiento de contrato de permuta de solar por obra futura.

En el caso analizado las demandantes, propietarias de un terreno, plantearon una demanda en la que promovían la resolución de un contrato de permuta de solar por obra futura frente a la adquirente del solar y frente a los terceros titulares de derechos a su favor inscritos sobre dicha finca, años después de producirse el incumplimiento de lo acordado por el retraso en la entrega de la construcción, y tras dos prórrogas de ese contrato, pero dentro del plazo de prescripción para reclamar el cumplimiento del contrato.

Los demandados contestaron y se opusieron a dicha demanda invocando, entre otros motivos, una actuación tardía y desleal por parte de las vendedoras del solar, teniendo en cuenta además que durante ese periodo se habían constituido derechos sobre los inmuebles, que como consecuencia de la resolución del contrato de permuta estarían llamados a extinguirse.

Tanto la sentencia dictada en primera instancia por parte del Juzgado como la posterior resolutoria de la apelación concluyeron que la demanda no podía prosperar al haberse dilatado voluntariamente el ejercicio de la acción durante varios años, sin que tampoco pudiera hacerse valer la condición resolutoria contemplada en el contrato frente a terceros al haberse modificado el plazo de cumplimiento del contrato por pactos privados entre las partes.

Las demandantes, no conformes con lo resuelto, interpusieron recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que dio lugar a la sentencia que motiva a este comentario, en la que el Alto Tribunal se pronunció a favor de las demandantes, en una resolución que diverge de los razonamientos y fundamentos recogidos en las instancias inferiores, entendiendo que en el supuesto analizado no estamos ante un supuesto de retraso desleal en el ejercicio del derecho a resolver por incumplimiento el contrato a la luz del retraso en la ejecución y entrega de la construcción futura, declaración cuyos efectos extiende respecto de aquellos terceros que tuvieran inscritos derechos a su favor.

Así, respecto a la cuestión de si las demandantes pudieron incurrir en un retraso desleal en el ejercicio de sus derechos por la demora en la presentación de la demanda en la que se solicitaba la resolución por incumplimiento consecuencias del retraso en la ejecución y entrega de la construcción futura, la Sala Primera del Alto Tribunal detalla cuáles son los motivos que han de concurrir para apreciar tal circunstancia y que no acontecen en este supuesto:

-La existencia de una actitud omisiva que lleve al adversario de la pretensión a esperar objetivamente que ya no se ejercitará el derecho.

-Una conducta cuya interpretación permita llegar a la conclusión de que el derecho se ha renunciado.

-El carácter de remedio excepcional a la hora de apreciar la concurrencia de retraso desleal en el ejercicio de los derechos, frente al principio de conservación del negocio jurídico.

En resumidas cuentas, para apreciar la concurrencia de retraso desleal en el ejercicio de los derechos se ha de advertir una conducta omisiva y de absoluta pasividad que lleve a la otra parte a la convicción de que no se va a exigir derecho alguno al haberse renunciado de facto a su ejercicio.

Pues bien, del relato fáctico de la sentencia analizada se desprende claramente lo contrario al observar que las demandantes previamente a la interposición de la demanda remitieron a la compradora del solar un requerimiento extrajudicial en el que exigían el cumplimiento del contrato,  así como la formalización de dos documentos privados en los que se concedían dos prórrogas al plazo inicialmente pactado, lo que evidencia la voluntad e interés por parte de las propietarias originarias del solar en dar cumplimiento al contrato en todos términos.

Las anteriores circunstancias, y el hecho de que no se hubiera prefijado un plazo específico para el ejercicio de la acción resolutoria pese haberse concedido dos prórrogas posteriores, llevan al Tribunal Supremo a estimar el recurso de casación y a revocar las sentencias del Juzgado de Primera Instancia y de la Audiencia Provincial, que habían penalizado a las demandantes por el tiempo que había transcurrido desde que se constata el incumplimiento hasta que se deciden a iniciar las actuaciones judiciales, y ello pese a haberlo hecho dentro del periodo de prescripción de las acciones ejercitadas.

En igual sentido, la sentencia del Tribunal Supremo revoca los pronunciamientos contenidos en las dos resoluciones dictadas en las instancias inferiores que fallan en contra de extender los efectos de la condición resolutoria explícita a los terceros titulares de derechos inscritos -pese a estar contemplada en el contrato e inscrita en el Registro de la Propiedad-, al considerar que con la concesión de las dos prórrogas posteriores para dar cumplimiento al contrato quedaban subsistentes el resto de pactos y condiciones establecidas en el contrato inicial, máxime aun si se atiende a la circunstancia de que la condición resolutoria explícita se encontraba inscrita con todo detalle en el Registro de la Propiedad, permitiendo el acceso a los titulares de derechos posteriores inscritos sobre esa misma finca a conocer con exactitud los términos de dicha limitación, y cuando además dichos titulares inscribieron sus derechos ya  vencido el plazo de entrega de la construcción -es decir, siendo sabedores de que dicha eventualidad no se había producido-, por lo que no resulta conforme a derecho pretender ampararse en la protección que la normativa registral confiere al tercero de buena fe.

En definitiva, la sentencia analizada resuelve la disputa planteada –a nuestro parecer acertadamente- haciendo prevalecer los principios de seguridad jurídica y de conservación de los negocios jurídicos, reservando la aplicación de la doctrina del retraso desleal en el ejercicio de los derechos solo para aquellos supuestos en los que con carácter excepcional concurra una conducta omisiva y de absoluta pasividad que lleve al convencimiento a la otra parte de que no se va a exigir derecho alguno.

En consecuencia, en lo que respecta al planteamiento de reclamaciones judiciales de forma tardía aunque dentro del periodo de prescripción, resulta conveniente exteriorizar y dejar constancia de la voluntad de hacer valer esos derechos cuando corresponda para evitar que el eventual retraso en el inicio de acciones judiciales durante un periodo determinado de tiempo pueda interpretarse como aquietamiento o conformidad con el incumplimiento de la otra parte.

Roberto Sanz López

Roberto Sanz López

Asociado senior del Área de Litigación Civil y Arbitraje