La Ley por el derecho a la vivienda modifica varios apartados de la Ley de Enjuiciamiento Civil, entre los que se encuentran cambios significativos y relevantes en materia de procedimientos de recuperación posesoria.
Así, a tal efecto, introduce importantes novedades en cuestiones relacionadas con los procedimientos de este tipo relativos tanto a contratos de arrendamiento, como a aquellos en los que se pretenda recuperar una finca cedida en precario, así como solicitar la tutela sumaria de la tenencia o posesión de una cosa o derecho, o demandar la efectividad de derechos reales.
A partir de la entrada en vigor de la misma, los procedimientos de recuperación posesoria enumerados anteriormente presentarán notables diferencias dependiendo de si la parte demandante ostenta o no la condición de gran tenedora.
Será considerado como “gran tenedor” de viviendas aquella persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, salvo en zonas declaradas mercado residencial tensionado, donde la condición de gran tenedor también podrá abarcar –a criterio de la Comunidad Autónoma correspondiente– a los titulares de cinco o más viviendas.
Pues bien, partiendo de dicha definición, la Ley modifica el artículo 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil con el fin de establecer como requisitos de admisibilidad de aquellas demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca los siguientes:
-En primer lugar, deberá especificarse en el escrito rector si el inmueble objeto de recuperación de la posesión constituye o no vivienda habitual de la persona ocupante.
-En segundo lugar, resultará preceptivo igualmente indicar si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora o, en caso contrario, a efectos de acreditar que no se tiene la misma, aportar certificación del Registro de la Propiedad en el que conste la relación de propiedades a nombre de la parte rectora.
-En tercer lugar, para el supuesto de que se tenga la condición de gran tenedor, resultará igualmente obligatorio a los efectos de admisión de la demanda, acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica de la parte demandada, a través de la aportación del documento emitido, previo consentimiento del ocupante, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda.
-Y, por último, en caso de que el inmueble objeto de recuperación posesoria constituya vivienda habitual del ocupante, éste se encuentre en situación de vulnerabilidad económica y el demandante ostente la condición de gran tenedor, será igualmente preceptivo que la parte actora acredite haberse sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones públicas competentes en un plazo no superior a los cinco meses anteriores a la presentación de la demanda.
De lo anterior no cabe otra cosa que colegir que las modificaciones introducidas por la nueva ley en los procedimientos de recuperación posesoria establecen limitaciones al derecho constitucional a la tutela judicial efectiva de los considerados grandes tenedores de viviendas.
Además de lo anterior, nótese que todas las Comunidades Autónomas tiene asumidas en sus Estatutos de Autonomía, sin excepción, la competencia plena en materia de vivienda, por lo que la facultad potestativa de declaración de zonas de mercado residencial tensionado les corresponde en exclusiva.
Esto último no es para nada baladí, por cuanto que, en definitiva, ello incidirá en la definición de “gran tenedor de viviendas” y, en consecuencia, en que sean o no de aplicación los requisitos de admisibilidad reseñados anteriormente en los procedimientos de recuperación posesoria.
Así, puede darse la gran dicotomía de que, ante idénticas circunstancias, el titular de varios inmuebles en distintas Comunidades Autónomas sea considerado en unas “gran tenedor de viviendas” y en otras no, de manera que en unos procedimientos judiciales de recuperación posesoria se le exija los referidos requisitos de admisibilidad y en otros no.
De igual forma, y en lo que al último de los requisitos de admisibilidad se refiere, su exigibilidad quedará supeditada a la existencia o no de dichos procedimientos de conciliación o intermediación en cada Comunidad Autónoma.
Habida cuenta de todo lo anterior, las modificaciones incluidas en materia de requisitos de admisibilidad de los procedimientos de recuperación posesoria podrán eventualmente generar, además de cierta discriminación, gran inseguridad jurídica.
Rocío García Castillo
Área de Litigación y Arbitraje