La polémica Ley por el derecho a la vivienda ha superado los trámites parlamentarios y ha sido por fin aprobada.
Con ella, se pretende garantizar el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada que consagra el artículo 47 de la Constitución española, y que impone a los poderes públicos la promoción de las condiciones necesarias para hacerlo efectivo.
Sin embargo, lo que llama la atención en una primera lectura es que, la asunción de compromisos por parte las Administraciones públicas en aras de esa obligación constitucional va acompañada de una intervención directa del mercado del alquiler de vivienda en nuestro país, estableciendo una serie de limitaciones y fijando condiciones que tras su publicación y entrada en vigor cambiarán por completo el marco legal y económico vigente hasta la fecha, restringiendo hasta el extremo la capacidad de decisión de los actores que intervienen en ese mercado.
Primeramente, la ley establece para este tipo de operaciones una serie de obligaciones de carácter precontractual relativas al estado físico y a la situación jurídica del inmueble, muchas de las cuales deberán quedar reflejadas en el contrato o sencillamente deberán ponerse a disposición a petición del arrendatario. Aparentemente se establecen en orden a dar transparencia y establecer garantías para los arrendatarios, si bien terminan resultando excesivas y pueden entorpecer seriamente la contractualización de estas operaciones como permite interpretar la fórmula abierta de “y cualquier otra información que pueda ser relevante para el interesado”, ejemplificando a continuación informaciones que el arrendador medio es habitual que no conozca o cuya obtención puede resultarle extremadamente costosa, desincentivando su intención de arrendar el inmueble.
A partir de ahí la norma establece un importante número de limitaciones tendentes al control del arrendamiento por los operadores privados, fijando condiciones en todos los órdenes -temporales, subjetivas, geográficas- que son especialmente extremas respecto de los grandes tenedores de vivienda y los arrendamientos que tienen lugar en las zonas clasificadas como de mercado residencial tensionado.
Se prorroga por tanto la normativa aprobada durante la crisis sanitaria provocada por el Covid-19 y se instaura de forma definitiva la consideración de gran tenedor de vivienda para aquellos que dispongan de más de diez inmuebles, pudiendo llegar a ser incluso cinco en determinadas circunstancias.
Sin embargo, ello solo provocará una reconfiguración del sector inmobiliario en el que de forma predecible se puede anticipar la fuga masiva de inversores huyendo de las zonas catalogadas como de mercado residencial tensionado, y por otro lado la fragmentación de la propiedad sobre los inmuebles con la finalidad de sortear la aplicación de las importantes restricciones que impone la norma.
En cuanto a la limitación de la revisión del precio del alquiler a un 2% en 2022, a un 3% en 2023 y al tipo específico que se establezca por el organismo competente a partir de 2024, en un contexto económico como el actual, teniendo en consideración que la inflación acumulada cerró en 2022 en el 5.7%, supone la imposición a los propietarios de viviendas destinadas al arrendamiento de un quebranto económico cercano a los tres puntos, que tampoco incentivará el mercado del alquiler de vivienda.
Mención expresa merecen las modificaciones de la normativa procesal de aplicación a la hora de llevar a efecto los desahucios de aquellos inquilinos que incumplan las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, especialmente la del pago de la renta acordada, que imponen al propietario la carga de acreditar que no concurren en el arrendatario una serie de condiciones que impedirían desalojar la vivienda, tales como si la vivienda constituye o no la residencia habitual del inquilino, o justificar que no se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, ignorando la norma que en la mayoría de los casos se trata de información personal protegida por la normativa de protección de datos a la que difícilmente tendrá acceso el propietario de la vivienda.
Como contraprestación a favor del titular de la vivienda la norma establece una serie de incentivos o bonificaciones fiscales claramente insuficientes y cuya aplicación supedita al escrupuloso cumplimiento de las anteriores imposiciones al propietario del inmueble, por lo que difícilmente podrían compensar escenarios de imposibilidad de recuperar la posesión de la vivienda en casos de impago de la renta por el arrendatario.
En definitiva, medidas cuasi-intervencionistas que, sin equivocarse mucho y de acuerdo con lo señalado por todos los expertos, derivarán en una drástica reducción de la oferta de vivienda de alquiler disponible a medida que vayan venciendo los contratos vigentes tras la entrada en vigor de la nueva norma.
Efectivamente, es evidente un tránsito en nuestro ordenamiento desde un marco legal tuitivo o proteccionista del arrendatario a un mercado claramente intervenido que, lejos de minorar el precio de los alquileres, al cercenar de forma drástica los derechos inherentes a la propiedad en los supuestos de arrendamiento de vivienda, no solo supondrá un freno al mercado del alquiler como consecuencia de la reducción de la oferta, sino también un retroceso a etapas que ya parecían superadas tras la derogación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que había institucionalizado los conocidos como contrato de arrendamiento de “renta antigua” y que ahora parece resurgir al socaire de esta polémica norma.
Sin embargo, la situación no termina aquí. Los arrendamientos distintos de vivienda y los alquileres vacacionales pasarán por un proceso similar en un plazo máximo de seis meses. Es tiempo, por tanto, para analizar, dejarse asesorar y organizarse frente a lo que está por venir.
Roberto Sanz López
Área de Litigación y Arbitraje