Una remisión genérica al tanteo o retracto, remitiéndose al art. 31 Ley 29/1994 (LAU) y, por ende, al art. 25 del mismo texto legal, extendiendo de forma meramente enunciativa su aplicación a transmisiones mortis causa, pero sin configurar un régimen autónomo del derecho, al no fijar precio ni criterios de determinación, y sin establecer reglas claras para su ejercicio ni incorporar previsión alguna sobre su formalización, impide el reconocimiento del derecho
En el clausulado del contrato litigioso se incluía la siguiente estipulación: “El arrendatario podrá ejercitar el derecho de tanteo o retracto, sobre el local arrendado conforme al procedimiento señalado en el art. 31 de la Ley, siendo aplicable, tanto en transmisiones inter vivos como en transmisiones mortis causa”.
Pues bien, se trataba en este procedimiento de determinar si, al amparo de la libertad de pactos que aplica a este tipo de arrendamientos distintos de vivienda, cabría considerar válidamente constituido un derecho de adquisición preferente, configurado como retracto, cuyo presupuesto de ejercicio sea una transmisión mortis causa, como se pretendía por el arrendatario.
Lo cierto es que la autonomía de la voluntad permite a las partes crear derechos de adquisición preferente de origen convencional, incluso atípicos, señala el Tribunal Supremo, pero esa autonomía no es ilimitada ni permite prescindir de los presupuestos estructurales de las instituciones jurídicas a las que se recurre.
Así, el retracto, tanto legal como convencional, no constituye una mera etiqueta disponible para las partes, sino una figura dotada de sustantividad jurídica propia, cuya configuración exige el respeto de sus presupuestos esenciales.
Pues bien, en el supuesto examinado, la cláusula contractual invocada se limitó a mencionar genéricamente el tanteo o retracto, remitiéndose al art. 31 Ley 29/1994 (LAU) y, por ende, al art. 25 del mismo texto legal, extendiendo de forma meramente enunciativa su aplicación a transmisiones mortis causa, pero sin configurar un régimen autónomo del derecho, pues no fijó precio ni criterios de determinación, ni estableció reglas claras para su ejercicio ni incorporó previsión alguna sobre su formalización.
En tales condiciones, señala el Alto Tribunal, no puede entenderse válidamente constituido un derecho de adquisición preferente atípico, ni puede imponerse a los herederos o legatarios una obligación de enajenar el bien que derive directamente del fallecimiento del arrendador.
Y es que faltaba, no sólo el encaje en el retracto legal regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino la imposibilidad de reconducir la cláusula a un derecho válidamente configurado, ni siquiera de carácter atípico, sobre la base del principio de libertad de pactos y bajo la cobertura de los arts. 1255 CC y 4.3 LAU, dada la ausencia de determinación suficiente.
[Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 19 de enero de 2026, recurso n.º 6630/2020]
Departamento de Documentación de Garrido