No es razonable, como hizo la instancia, negar la posibilidad de indemnización por el perjuicio sufrido hasta que el arrendador, recuperando la posesión del local, pudo razonablemente ponerlo de nuevo en el mercado
La cuestión jurídica planteada en esta sentencia tenía que ver con las consecuencias del desistimiento unilateral del contrato por parte del arrendatario de un local de negocio cuando no se pactó el desistimiento anticipado.
El resumen de los hechos es el de que el contrato de arrendamiento del local comercial se estableció un plazo de duración de ocho años. Sin embargo, transcurrido poco más de un año, el arrendatario comunicó mediante varios burofaxes su voluntad de desistir del contrato y, ante la negativa del arrendador de aceptar el desistimiento y de recibir las llaves, éstas fueron puestas a su disposición.
Como se ha dicho, el contrato no recogía previsión alguna sobre las consecuencias económicas entre las partes para el caso de desistimiento unilateral. Asimismo, estaba sometido, por previsión contractual expresa, a la Ley 29/1994 (LAU), que no contiene norma alguna para el caso de desistimiento unilateral por el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Pues bien, no es correcta la sentencia recurrida cuando entiende que en este caso no procede moderar la cantidad solicitada, equivalente al importe íntegro de la renta dejado de percibir durante los años establecidos para la vigencia del contrato, y sin realizar ponderación alguna que valore los daños ocasionados al arrendador, atendiendo, entre otras circunstancias concurrentes, a la posibilidad de concertar un nuevo arrendamiento, en principio por renta similar, al momento en el que el arrendador pudo disponer del local, o el tiempo pendiente de cumplimiento en el momento en el que se desistió.
Eso sí, al tratarse de un contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda, regido por la autonomía de la voluntad -art. 4.2 LAU-, las partes pudieron establecer las consecuencias de un desistimiento unilateral injustificado y, al no hacerlo, debe estarse a las reglas generales, que requieren la prueba del daño, que en el caso del lucro cesante exige una ponderación de las circunstancias.
Es indudable que el desistimiento anticipado por parte del arrendatario supone por sí mismo la falta de abono de las rentas, lo que implica un perjuicio económico para el arrendador, pero no se puede presumir que, siendo un local que estaba en el mercado no pudiera ser objeto de arrendamiento, en principio por una renta similar transcurrido un tiempo razonable desde que el local quedó a disposición del arrendador.
Si, como dice la Audiencia, dos años más tarde de comenzar a no pagar la renta el perito pudo acceder al local porque le facilitó el acceso el arrendatario, que seguía conservando las llaves y por tanto la posesión, puede concluirse que solo con posterioridad pudo el arrendador, que inicialmente mantenía la opción por el cumplimiento del contrato, valorar razonablemente la posibilidad de volver a poner en el mercado el local en condiciones económicas similares o de obtener rendimientos por otra vía.
Y ese momento lo identifica la sentencia que comentamos con el del dictado de la sentencia del juzgado, que estima la petición subsidiaria resolutoria, porque a partir de entonces solo se discutió por las partes el importe de la indemnización debida.
Se añade por ello a la indemnización ya determinada en la instancia la cuantía correspondiente a doce meses de renta, como plazo en el que en circunstancias normales el local hubiera podido ser incluso acondicionado para otro tipo de explotación y realquilado.
[Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 31 de octubre de 2025, recurso n.º 4298/2020]
Departamento de Documentación de Garrido