La modificación del criterio de reparto fijado en el reglamento originario de la urbanización exige el acuerdo unánime de todos los copropietarios, como si se tratara de una propiedad horizontal, sin que pueda imponerse válidamente por razón de los estatutos de una asociación privada de la que no todos los vecinos, como el interesado, no eran parte
Los hechos que se encuentran en el origen del litigio dirimido en esta sentencia derivan de un episodio de lluvias torrenciales en la localidad donde estaba situada la urbanización, tras el que se registraron graves daños, así como en sus accesos y viales. Ante la situación, el Ayuntamiento decretó el estado de emergencia y ordenó el desalojo de todas las viviendas de la zona, prohibiendo el acceso y la habitabilidad en ellas hasta que se corrigieran las anomalías y se acometieran las reparaciones necesarias para estabilizar accesos y viales y garantizar la seguridad de las personas. Algo semejante sucedió con el estado deplorable en que quedaron las carreteras de acceso a la urbanización.
Para dar cumplimiento a los requerimientos ordenados desde el Ayuntamiento para acometer de forma conjunta las actuaciones precisas, los propietarios de los terrenos afectados acordaron constituir una asociación de adscripción voluntaria. Desde entonces, la asociación coordinó las obras de reparación y acondicionamiento de accesos y viales.
Tras las primeras actuaciones el acceso a las viviendas y la estabilidad de la carretera quedaron asegurados, acordándose que el reparto de los gastos incurridos se hiciera en proporción a la superficie construida en cada parcela, criterio recogido expresamente en los estatutos de la asociación, pero que contradecía el sistema pactado desde el inicio del régimen de copropiedad.
Pues bien, cuando los recurrentes adquirieron su parcela integrante de la urbanización, manifestaron expresamente -y así se hizo constar en la escritura pública de compraventa- que conocían, aceptaban y se adherían al reglamento de orden interior de la urbanización. Dicho reglamento, convenido por todos los propietarios entre sí, declaró su carácter obligatorio para todos los propietarios actuales y futuros, reguló el uso, edificación y conservación de la finca, previendo la existencia de elementos comunes (infraestructuras, viales y accesos) y estableciendo que los gastos de mantenimiento se sufragarían proporcionalmente a la superficie de todas y cada una de las parcelas privadas -edificadas o no- en relación con la superficie registral de la finca de la que se habían segregado.
Por otra parte, los estatutos de la asociación carecían de eficacia vinculante frente a quienes no formaban parte de ella, como era el caso -se trata de una entidad privada cuyos acuerdos obligan únicamente a sus asociados, sin que quepa imponer contra la voluntad del propietario la integración en la asociación ni extender sus decisiones a terceros no socios, aunque agrupara a la mayoría de los propietarios de la urbanización-.
El reglamento de la urbanización, señala el Tribunal Supremo, contiene un criterio de distribución de los gastos comunes pactado desde el inicio y obligatorio incluso para los futuros propietarios. La alteración de este régimen solo sería posible mediante el consentimiento unánime de todos ellos, pues dicho criterio constituye un elemento estructural del régimen de la comunidad, equiparable a la cuota de participación en la propiedad horizontal -según su jurisprudencia, cabe aplicar analógicamente la Ley de Propiedad Horizontal a los complejos inmobiliarios constituidos con anterioridad a la reforma de 1999, lo que comprende tanto la obligación de contribuir a los gastos comunes como la inalterabilidad de las cuotas sin unanimidad-.
Además, en este caso, sigue señalando, debe tenerse en cuenta que el criterio de reparto introducido en los estatutos de la asociación -basado en la superficie construida de cada parcela- no solo contradice abiertamente lo dispuesto en el reglamento originario, sino que, además, excluye de hecho a los propietarios de parcelas no edificadas, cuando es evidente que también estos se benefician de las zonas e infraestructuras comunes y, por tanto, deben contribuir a su mantenimiento.
[Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 7 de octubre de 2025, recurso n.º 3479/2020]
Departamento de Documentación de Garrido