Disposiciones sobre arrendamientos aprobadas mediante real decreto-ley no convalidado: consecuencias legales y para el mercado

A propósito de la publicación y no convalidación de la prórroga de los contratos de arrendamiento de vivienda y la limitación a la actualización de las rentas establecidas por el Real Decreto- Ley 8/2026, y de medidas en materia de arrendamiento aprobadas por otros recientes reales decretos- ley

En los últimos meses hemos asistido a la publicación de tres reales decretos ley que contenían medidas en materia de arrendamiento que finalmente no han conseguido superar el trámite de convalidación parlamentaria.

La negativa del Congreso hace unos días a la convalidación del Real Decreto‑ley 8/2026 -que pretendía aprobar una prórroga extraordinaria para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual cvigentes así como una limitación extraordinaria a la actualización anual de la renta de esos contratos-, ponía el punto y final a la última propuesta del Gobierno por aprobar medidas intervencionistas en el mercado del alquiler, que desde la pandemia han venido entorpeciendo la gestión de numerosos arrendamientos en España, penalizando de manera importante a propietarios e inversores, obligados a asumir el “coste” de ciertos compromisos sociales que les han venido impuestos a través de este tipo de normativa.

Todo ello ha generado un escenario de incertidumbre no solo económica sino también jurídica que impacta de forma directa en esos operadores económicos y que apunta a un notable incremento de la litigiosidad en relación con los arrendamientos que, de ningún modo, reportará beneficios para el mercado inmobiliario, ni por supuesto contribuirá a la seguridad que el tráfico jurídico necesita.

Por ejemplificar, la última apuesta contenida en el Real Decreto-Ley 8/2026 por prorrogar por plazos anuales hasta dos años adicionales el contrato de arrendamiento de vivienda, siempre y cuando estuviese en curso una prórroga del mismo con fecha de finalización hasta el 31 de diciembre de 2027, es un claro ejemplo.

Bastaba para hacer efectiva esa prórroga la mera petición del arrendatario, que debía ser aceptada por el arrendador, salvo que concurriese alguna de las excepciones previstas en la propia norma -que se hubiese alcanzado un acuerdo distinto por las partes, que se hubiese suscrito un nuevo contrato o que el arrendador hubiese comunicado oportunamente su necesidad de ocupar la vivienda para sí o un familiar en los términos legalmente previstos-.

Asimismo, contemplaba una limitación extraordinaria a la actualización de la renta de estos mismos arrendamientos de vivienda hasta un máximo del 2 por ciento de variación anual.

La decisión del Congreso de no convalidar todos esos reales decretos ley -Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre; Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero y este último Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo- nos sitúa ante un escenario disfuncional que inevitablemente plantea interrogantes jurídicos de gran entidad.

Desde el estallido de la pandemia en 2020, el recurso al real decreto ley se ha consolidado como una técnica normativa habitual pese a que nuestra Constitución la reserva a supuestos de extraordinaria y urgente necesidad. Por su vocación de provisionalidad y excepcionalidad, requiere su convalidación por el Congreso para desplegar plenos efectos. La pregunta es, pues, obligada: ¿Qué ocurre cuando el respaldo parlamentario no es suficiente y la norma no se convalida?. Este es el principal interrogante, del que deriva toda una suerte de conflictos jurídicos.

Pues bien, la falta de convalidación no implica que la norma haya sido o sea inválida. Implica exclusivamente que la norma deja de tener vigencia desde la decisión parlamentaria y no producirá efectos desde ese momento. Así lo ha entendido el Tribunal Constitucional en las puntuales ocasiones en que ha abordado la cuestión: el real decreto ley es válido y eficaz desde su entrada en vigor, sin perjuicio de su particular carácter provisional.

Está, pues, fuera de duda que todo real decreto ley despliega efectos durante su breve periodo de vigencia. No obstante, el debate en cuanto al alcance de esos efectos está servido. La respuesta no es unívoca y dependerá de las concretas circunstancias de cada caso.

Volviendo a la situación planteada por el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, en lo que se refiere a la exigibilidad de la prórroga, será clave determinar si el arrendatario ha comunicado al arrendador durante la vigencia provisional de la norma su voluntad de acogerse a la prórroga que contemplaba. De no haberlo hecho, ya no podrá hacerlo.

Si la petición se hubiese cursado y el arrendador la hubiese aceptado expresamente, el acuerdo surtirá plenos efectos. No obstante, si no se hubiese producido una aceptación explícita, existen opiniones discrepantes en cuanto a los efectos que distinguen, a su vez, entre los casos en los que el arrendamiento tuviese una vigencia más allá de la publicación en el BOE de la falta de convalidación, y los que no.

La realidad es que no existen precedentes análogos que permitan resolver la cuestión de forma taxativa. Será un conflicto que con toda probabilidad se planteará en el corto plazo ante los Tribunales, que serán quienes pongan punto final a la discusión.

No es ésta, en cualquier caso, la primera ocasión en que surge la duda en cuanto al alcance de un real decreto ley en materia de arrendamientos no convalidado en los últimos años. Esta misma situación se produjo, por ejemplo, respecto del Real Decreto-ley 21/2018, que introducía importantes ampliaciones de la duración de los contratos. Y, por supuesto, plantean los mismos problemas los recientes reales decretos- ley 16/2025 y 2/2026, que preveían la prórroga un año más de la suspensión temporal de desahucios de personas vulnerables que se venía arbitrando desde 2020.

El escenario de incertidumbre que deja tras de sí la no convalidación de un real decreto-ley, en definitiva, evidencia las limitaciones de este tipo de norma como instrumento legislativo.

La situación invita a reflexionar acerca de la conveniencia de apostar por soluciones normativas estables que aborden la problemática de un tensionado mercado inmobiliario sin comprometer la seguridad jurídica.

En cualquier caso, de lo que no hay duda ninguna es de que la situación exige un análisis contractual y fáctico experto que permita valorar la gestión concreta de cada situación arrendaticia y, en su caso, las medidas de ejecución que procedan, incluidas las procesales.