La naturaleza asociativa propia del contrato de cuentas en participación no impide que la verdadera intención de las partes fuera dotar a la financiación del proyecto, del régimen jurídico propio del contrato de préstamo, sin perjuicio del diferente tratamiento que luego hubiera de tener el resultado económico final de las promociones inmobiliarias proyectadas
En la situación del litigio, las partes, una persona física y una entidad, celebraron un contrato atípico que, si bien participa de las características del contrato mercantil de cuentas en participación, en cuanto que la primera se interesó en los proyectos de promoción inmobiliaria que la segunda se proponía realizar, contribuyendo a su ejecución con una cantidad equivalente al 25% del coste de ejecución de las obras previsto, el inversor se hizo partícipe en el mismo porcentaje de las eventuales gananciales -y pérdidas- que pudieran resultar.
A diferencia de lo que sucede en el contrato de cuentas en participación, en que el partícipe no dispone de un crédito de restitución del capital aportado, sino que se le atribuye un derecho a las ganancias en la proporción que se haya pactado, lo cierto es que en el negocio jurídico acordado se estipuló, no solo el derecho a obtener la parte correspondiente en las ganancias, previa liquidación y rendición de cuentas, sino a recuperar la inversión efectuada, lo que permite interpretar que el capital inicial se transmitió a título de préstamo y no para su dilución en el patrimonio de la entidad demandada.
En definitiva, nos encontramos ante un contrato que incluye una aportación en concepto de préstamo y cuya retribución se verifica mediante una participación en beneficios.
Y es que, a juicio del Tribunal Supremo, la naturaleza asociativa propia del contrato de cuentas en participación no impide considerar que la verdadera intención de las partes fuera dotar a la financiación del proyecto, del régimen jurídico propio del contrato de préstamo, sin perjuicio del diferente tratamiento que luego hubiera de tener el resultado económico final de las promociones inmobiliarias proyectadas.
Los contratos de naturaleza atípica o innominada se caracterizan, con frecuencia, por estructurarse en torno a prestaciones y contraprestaciones tomadas de varios formatos contractuales y son enteramente válidos al amparo de la autonomía de la voluntad del art. 1255 CC, como sucedió en este caso.
En casos como el litigioso, la parquedad del contrato es tal, que impide que la mera interpretación literal facilite pistas seguras sobre la intención común de los contratantes, de modo que es obligatorio acudir a los actos posteriores al contrato, ante la inexistencia de actos anteriores que pudieran ser relevantes a estos efectos. Pues bien, esos actos posteriores han seguido una línea coherente durante un periodo prolongado de tiempo -al menos seis años- que avala de modo muy consistente esta interpretación, al ser tratada la inversión siempre como una suma a devolver antes de la finalización de los proyectos e independientemente de la liquidación y abono de los eventuales beneficios, así como del resultado final del negocio inmobiliario.
La persistente fijación de calendarios de pago para lo que la propia entidad denomina «devolución del capital», «capital pendiente de devolver» o «recuperación de la inversión»; así como el abono de una parte importante de la inversión que no se acompasa al ritmo de la obtención de beneficios o de liquidez por la venta de los inmuebles, son hechos probados que dirigen hacia esa interpretación.
[Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 11 de noviembre de 2025, recurso n.º 4644/2020]
Departamento de Documentación de Garrido