La complejidad de gestión de algunos arrendamientos exigen la contratación de servicios especializados de terceros que no se suplirían con la contratación directa de personal
Recordemos que la Ley del Impuesto sobre Sociedades establece que, en el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa -art. 5 Ley 27/2014-. Eso permite diferenciar a las sociedades meramente patrimoniales con inmuebles en arrendamiento de aquellas otras cuya actividad económica es precisamente el arrendamiento.
Como bien es conocido, determinar la concurrencia de esos requisitos no es una cuestión baladí ni está exenta de polémica en lo que tiene que ver con la interpretación de los términos “persona empleada con contrato laboral y a jornada completa”. La consulta que comentamos es un nuevo ejemplo.
En el supuesto objeto de consulta, la relevancia y complejidad del patrimonio inmobiliario objeto de arrendamiento (oficinas y platós, principalmente) y el gran volumen de negocio vinculado al mismo exigía una gestión profesionalizada del arrendamiento, lo que supuso la contratación de un gestor profesional ajeno a la sociedad propietaria de los inmuebles para que se encargara de actividades como las siguientes:
-Asesorar y preparar propuestas relacionadas con la comercialización, alquiler y gestión de la propiedad.
-Ayudar en la gestión de los arrendamientos, lo que incluía la elaboración de determinados informes periódicos en relación con ciertos aspectos fundamentales para la gestión y toma de decisiones en relación con los arrendamientos, así como actuar como nexo con los propietarios de los inmuebles contiguos, la identificación de potenciales oportunidades y la supervisión de la gestión del pago y cobro de la renta.
-Asesorar en relación con la financiación o refinanciación del inmueble.
-Seleccionar agentes y asesores cualificados en relación con los servicios de arrendamiento y administración de la propiedad.
-Asesorar y recomendar a asesores especializados, en cualquier aspecto legal en torno a la propiedad.
-Conservar toda la documentación legal, así como los contratos de arrendamiento relativos a la propiedad.
-Actuar con la diligencia debida para garantizar que la entidad cumpla con todas las leyes y regulaciones locales o de otras autoridades competentes.
Según describe la consulta, la entidad consultante pertenece a un grupo internacional inmobiliario con una cartera inmobiliaria de más de 720 millones de euros en activos; el grupo mercantil no cuenta, en ninguno de los países en los que opera, con empleado alguno dedicado a la gestión arrendaticia, acudiendo siempre al modelo de externalización con entidades profesionales; el patrimonio inmobiliario de la consultante es de gran superficie y de naturaleza compleja (32.000 metros cuadrados, compuesto de distintas partes cuyo uso es diferente y requiere de una gestión individualizada); y el número de arrendatarios, así como el volumen de negocio y el volumen de ingresos es elevado.
Pues bien, señala la Dirección General de Tributos que la interpretación del concepto de actividad económica en el ámbito del Impuesto sobre Sociedades debe realizarse a la luz del funcionamiento empresarial societario, lo que puede diferir de la interpretación que se realice del mismo en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por cuanto el mismo concepto puede tener finalidades diferentes y específicas en cada figura impositiva.
De hecho, el Preámbulo de la propia Ley 27/2014 justifica la inclusión de una definición de actividad económica específica -hasta entonces referenciada al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas-, en la necesidad de que el Impuesto sobre Sociedades, que grava por excelencia las rentas procedentes de actividades económicas, contenga una definición adaptada a la propia naturaleza de las personas jurídicas.
Pues bien, en casos como el que se analiza, no es la primera vez que el órgano consultivo considera que deben entenderse cumplidos los requisitos señalados a los efectos de determinar que la entidad desarrolla una actividad económica, aun cuando los medios materiales y humanos necesarios para intervenir en el mercado no sean propios sino subcontratados a una entidad ajena -vienen al caso consultas como la consulta V3859/2016, de 13 de septiembre de 2016, o las consultas V1606/2017 y V1794/2017, de 21 de junio y 10 de julio de 2017, respectivamente-.
Y sirve la consulta que comentamos para demostrar que el criterio administrativo se mantiene, así como las que le han seguido durante 2024 –consulta V1325/2024, de 7 de junio (explotación de un edificio de oficinas de 9 plantas y más 30.000 mts) y consulta V1377/2024, de 10 de junio (explotación de hipermercados)-.
Todo ello representa una situación de tranquilidad jurídica para contribuyentes del IS dedicados a este tipo de actividad en circunstancias complejas, ya sea por volumen, ya sea por implicaciones jurídicas o de otro tipo.
(Consulta DGT, de 15 de febrero de 2024, consulta n.º V0090/2024)
Departamento de Documentación de Garrido